房企前三季度存货两极化： 集中度进一步提升

　　随着楼市进入下半场以及楼市调控之后国内房地产行业的深度调整，行业分化将越来越明显，企业格局也将发生变化，规模化发展与提高市场占有率仍将成为龙头房企的重要目标。

　　机构统计显示，今年三季度存货金额同比上涨排名靠前仍然是大型房企，对于规模导向型房企而言，增加土地储备是进一步规模化的前提条件。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2017年年中楼市将进入新一轮市场调整期，这将导致更多中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企则成为逆势发展的机会，通过股权收购与合作等方式增加土地储备，增强规模化优势。

　　统计显示，今年前10月销售额排行前三位的恒大、万科、碧桂园销售总额为9001亿元，占全国商品房销售额比重9.84%；销售金额前十企业总额约为18300亿元，占全国商品房销售额比重约为20%，市场集中度越来越高。

　　根据统计，今年三季度A股上市房企存货规模超过千亿元的房企仍然是6家，分别是万科4467亿元、绿地控股4281亿元、保利地产2974亿元、招商蛇口1356亿元、华夏幸福1307亿元以及首开股份1188亿元。除保利地产环比有小幅下滑以外，其他5家房企存货规模均保持稳定增长。

　　前三季度存货环比上涨金额超过100亿元的有6家房企。其中上涨金额最大的是绿地控股，3个月内上涨216亿元。期内绿地控股新增土地储备面积大于销售面积62万平方米，同时新增开工面积1365万平方米，随着越来越多的项目进入建设阶段，同样也会增加存货规模。

　　前三季度存货上涨幅度最大的是信达地产，上涨幅度为45.38%，存货金额从上半年的334亿元，扩大到485亿元，上涨金额及幅度均位于前列。其依托中国信达的金融资源，加快了土地储备和项目开发节奏，前三季度信达地产新增土地权益面积77.4万平方米。

　　同策咨询研究部一份研究报告显示， 监测样本企业的存货情况发现，存货金额呈持续增长趋势，这一方面与行业集中度有关，另一方面，部分房企提出了保持销售规模较高增速的企业发展战略，进而带动了激进的土储策略。

　　截至2016年三季度，A股样本房企存货总额34194亿元，环比今年上半年的32692亿元，进一步增加4.6%，较2015年同期增加16.79%。存货总额上涨主要由大型房企带动，存货排名TOP30的房企存货总额占105家样本企业总额的82.2%，同比扩大2.2%。

　　从企业层面来看，2016年三季度，56%的房企存货同比保持上涨，存货同比下降的房企数量较今年上半年扩大6%，小型房企加速退出房地产行业。

　　存货下降比例及金额较高的房企大致可以分为两类：一类是存货不稳定的中小型房企，项目销售结转后，后续土地储备没有及时补充；另一类是转型期房企，此类房企也多属于中小规模。如苏州高新转型地产、金融、旅游、环保四大板块；新潮能源转型油气行业等。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着楼市进入下半场与调整期，房地产对专业化要求越来越高，非地产企业跨界进入楼市的企业因为在拿地布局、产品研发、融资渠道构建、营销推广、物业服务等方面无法实现成本降低，也无法实现高周转中盈利，这时，上述房企有可能因此退出房地产或被其他房企收购。