土地拍卖规则生变 房企转型料提速

　　近日，上海市规划和国土资源管理局发布公告将三处地块的出让方式调整为招标挂牌复合式。在此之前，昆明、厦门、苏州、南京、成都等城市土地拍卖市场都已启用了“熔断机制”。业内人士认为，多地密集调整土地拍卖规则或改变传统“拿地—盖房—卖房”商业模式，未来试点地产创新领域、掘金未来存量市场将成为房企转型趋势。

　　土地交易规则趋严

　　上海市规划和国土资源管理局日前发布《上海市国有建设用地使用权出让补充公告沪补告字(2017)第2号》，对临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块出让活动的相关内容进行调整，明确提出将上述3幅地块出让方式调整为招标挂牌复合式出让。

　　“招挂复合出让即先用表格给房企评分，评分通过再拍地。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，如果此种出让方式在上海市全市推广，也就意味日后大型房企的拿地优势会更加明显，而对中小型房企而言拿地的难度将越来越大。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，招标挂牌复合式拍地主要有两个特点，一方面是提高土地出让保证金的比例，使得房企拿地的资金约束增加；另一方面则是通过事先投标确认合格的房企名单，然后再在土拍市场上竞价，这样就能够满足审核房企土地开发实力和控制地价等目的。

　　在此之前，昆明市政府印发了《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》，提出在省、市确定的重点招商引资项目和城中村改造项目国有土地出让中可实行“熔断机制”。在国有建设用地使用权招拍挂出让中，出让报价超过土地出让方案确定的出让最高限价时，将中止出让。昆明土地拍卖市场或继厦门、苏州、南京、成都等城市后启用“熔断机制”。

　　“如果出现地价过快上涨、引起房价反弹，后续更严厉的政策可能还会出现。”张宏伟指出，地块位于远郊或者比较偏远的区域，地价相对于市场而言就已不低，导致市场竞争程度已大幅下降，这个状况与政府调整推地策略、结构有一定关系，与2016年9月份以来政府对于土地配资的整改也有一定关系。加上私募资金无法进入土地前端市场，也倒推房企拿地态度谨慎。

　　房企转型步伐料加快

　　业内人士认为，虽然由于土地拍卖规则的调整与收紧，传统开发模式遭遇瓶颈，但房地产行业新的增长点仍旧不少，不少房企开始转型试点地产相关创新领域。

　　万科集团高级副总裁张海表示，在传统开发路径日益严峻的情况下，原有的投资开发思路必须要转换，未来的开发商要么退出房地产行业，要么着重做细分市场。

　　克而瑞咨询调查报告显示，超过60%的主要投资人均看好房地产创新领域的投资，这种观点与当前资本市场的资金流向趋势和方向一致。“从目前标杆房企的转型路径来看，医疗、养老、健康和休闲体育等是开发商的重点涉足领域。”克而瑞副总裁张兆娟表示，如恒大集团和泰禾集团均开发医药业务领域，鲁能集团亦在集团整体战略中提出发展泛健康产业。

　　不过，易居企业集团执行总裁张燕表示，虽然金融、医养、健康、教育等是很多房企涉足的创新业务，但其中有不少短期内无法盈利，甚至是大投入、长周期的业务。在创新初期，产品或服务还在试错和打磨阶段，对外输出量少。商业模式需要靠大的流量支撑实现变现，从而使得成本太高。

　　“为快速扩张，压低产品或服务的价格，获取用户黏性等原因都让房企的这些创新尝试暂时不具备较强的盈利能力。但不容否认的是，创新发展给房企转型带来更多新的机遇和挑战。”张燕表示。