陈凯：目前房地产行业诸多现象“前所未见”

　　中国证券网讯（记者 朱楠）“未来中国的地产商可能只有一两百家，上海可能只有十几家就够了。2016年，前10强开发商的市场占有率是18.35%，前100强是43.92%，未来的方向是前10强开发商会占据50%的市场份额，前100强占到80%。”近日，在2017易居沃顿中国房地产实战研修课题发布会上，前阳光城总裁、上海菩悦资产创始人陈凯在演讲中指出，目前的房地产行业诸多现象“前所未见”。

　　一方面则是行业净资产收益率不断下行，一方面却是房地产行业的集中度急速提升。不壮大，就出局，这样的市场让身在其中的房企陷入集体焦虑。据上海菩悦资产公布的数据显示，从2011年到2016年，整个房地产行业的ROE（(Rate of Return on Common Stockholders’ Equity，净资产收益率）从2010年的14%，下降到2016年的8%。房地产行业的增长和行业估值，以及整个行业的销售面积、销售金额的增速，都出现下降；A股对房企的估值倍数，较此前也有不同程度下调。

　　房地产行业ROE在下降的同时，行业集中度却在急速提高，2017年1-5月，仍有房企以200%以上的增长幅度迅速抢占市场。“今年前五个月中，一些公司业绩的增长相当抢眼。浙江中梁地产销售额同比增长幅度高达225%，即使像碧桂园这么庞大的企业，前五个月的增长幅度也达到166%。这些数据说明，市场在变，企业也在变。而且这种情况下，还有企业在跑步，在加快扩张。”陈凯说。

　　所有这个市场的参与者都深知，在如此残酷的竞争环境下，如果不快速壮大、夯实资源、抢占更大的市场份额，结局只有一个——淘汰出局，从近两年来地产企业之间并购之频繁已可见一斑。

　　“前不久，在嘉兴的一场土拍，居然是在一个大剧院里发生的，里面集结了四五百号开发商，都是为了争抢一块地。另外一个例子是，有一家大型房企在报纸上刊登了一则拿地广告，这本来就是不常见的事情，拿地这种事情居然需要刊登报纸广告！更不平常的是，报纸的下方还写着24个联系人和手机号码，其中8个副总级别的地产人的手机号码被刊登在广告上。为了拿地，地产人的信息变得如此廉价，可见开发商对于土地的饥渴程度。”陈凯在演讲中举例，这些“前所未见”的景象深刻勾画出整个行业的焦虑，地产企业对土地前所未有的渴望，正是为了迅速夯实根基、抢占市场，成为“大鱼吃小鱼”这个生存法则中的强者。

　　陈凯指出，如果未来房地产企业估值下滑不可逆，如何保证开发商的利润率才是关键。“选规模，还是选利润？这是很多房企必须要问自己的问题。规模重要吗？肯定重要。不盈利的规模能持续吗？持续不了，我们肯定需要能持续盈利的规模。我们知道，仅有规模的扩张是不健康的，保持利润前提下的扩张才是良性循环。”陈凯表示，对于房地产开发来说，今后的利润点来自哪里，这是很多人需要思考的。