房地产新政密集落地 后市博弈三大方向

　　中国证券网讯 30日晚五部门房产大招如期而至，二套房首付降至40%，营业税从满5年免征收到2年免征收，对于存量房利好明显。楼市政策暖风频吹，利好房企去库存，也给房企们吃下了数颗“定心丸”。自2014年年末，限购限贷政策在除了一线城市的地区陆续松绑，之后央行降准降息，提高市场资本流动性，有利于缓解楼市对资金的渴求。最近，利好楼市发展的相关政策还在持续释放，房地产市场有望迎来购房窗口期，楼市温和复苏可待。

　　国家地方政策齐发力 暖风吹向各地市场

　　3月30日晚，五部门发布房产新政。央行、住建部、银监会的通知显示，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。财政部、国家税务总局发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　3月27日，国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳发展的通知》（以下简称《通知》）。除此之外，业内盛传上海市二套房贷首付降低、公积金贷款额度将提高等政策。虽然政策方面还在酝酿阶段，但各地已经蠢蠢欲动，房地产行业已经嗅到了春天的味道。

　　2015年开年后短短三个月，济南、福建等地就相继出台了公积金政策。在公积金政策方面，目前出台的主要是首付相关政策，首付方面降至20%。近期上海公积金方面消息盛传，单人未来可能贷款70万元，每户可贷140万元。可见除国家方面政策支持外，各地政策也初现端倪。

　　“救经济”还是“救银行” 后期值得博弈三方向

　　对于房产新政，民生证券认为，鼓励组合贷及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。未来，地产政策还可能进一步松动，货币政策继续宽松，基建投资继续加码。

　　业内人士分析，此次的政策出台意图较为明显，结合27日住建部促进房地产平稳发展的通知。27日的《通知》主要是规范土地供应，从一定程度上限制土地的供应和新房建设。今日的央行和财政部的政策，对于房地产行业存量房的刺激较为明显。而存量房的背后“债主”银行，无疑是更大的受益方。因此，从一定程度上来说，需要理智的看待房地产新政，此次并非是全面放开和刺激，至少对于新房建设的刺激性并不大。房地产限购方面没有放开，通过房地产来拉动GDP的时代尚未到来，和2008-2010年的房地产黄金期相比更不能同日而语，资源型行业例如钢铁、水泥等受到带动依旧有限。短期内最为利好的行业，首推还是房地产和银行。

　　国信证券分析师表示，A股中可关注三类房地产股票，一类是优质的传统地产，包括商地产，保利地产，万科A等，但传统地产主要靠以拿地、开发、销售赚取开发过程中的土地增值收益，较之前期相比概念题材稍弱，但整体较为稳定。另一类主要是转型地产企业，主要包括转型双牛(苏宁环球、中天城投等)和改革双牛(天健、格力地产)，此类地产企业可能成为此波上涨的领头羊。除此之外，房地产中介概念，也可能受益于存量房的销售，比如世联行、三六五等。