热点城市表态2017年楼市 房价环比不能涨或是硬指标

2017-01-04 21:27:19 来源:中国证券网 作者:于祥明

  中国证券网讯(记者 于祥明)走进2017年,热点城市或已为其全年楼市调控下了先手:房价环比不能涨。

  在2016年经历近10个月火爆之后,19个楼市热点城市先后出台了调控政策,且一波紧过一波。去年12月中旬,中央经济工作会议重申“房子是用来住的,不是用来炒的”,为2017年热点城市的调控定下了“严厉”的调子。其后,北京市负责人表态,2017年房价环比不能涨。郑州、武汉、济南等城市,相继出台限购升级政策。

  在一些专家看来,热点城市已经采取或准备采取的措施,都瞄准了“今年房价环比不能涨”这一硬指标。

  热点楼市调控越来越紧

  众所周知,2016年“十一”长假期间,中国楼市迎来了新一轮的收紧调控大潮。全国对楼市实行限购限贷的城市已达到19个,分别是北京、上海、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、珠海、东莞、福州、南昌,涵盖了一线、二线、三线的城市。

  在中央经济工作会议召开之后,北京市负责人表态:抓紧研究建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。要精准发力,坚决抑制投资投机行为,加大普通商品住房供给力度,确保2017年房价环比不增长。要合理增加住宅用地供应,从源头稳定市场预期。

  不仅是北京,在19个楼市热点之中,郑州、武汉、济南三市,也相继出台了限购升级政策。还有一些楼市热点城市,从土地供应端出台了一系列的政策,防止地价继续飙升。

  “回顾此轮楼市调控,也正是逐步形成共识,政策越来越紧的一个过程。”4日,中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者分析说,可以将2016年“十一”国庆以来的楼市调控分为三个阶段,分别是国庆期间城市密集收紧调控潮,主要从限购、限贷、土地供应等方面对市场进行调节;国庆后到11月27日的时间段,各地发布细则落地执行调控新政,并陆续有新的城市加入;第三轮则开始于11月28日,上海和天津同日发布房地产差别化信贷政策,主要对商业贷款首套房和二套房的首付比例进行调整,其特征就是对信贷政策的全面收紧。

  陈晟认为,从此轮房地产调控逻辑来看,进入2017年的中国楼市调控,随着中央经济工作会议的召开已经进入到第四阶段。以北京为例,此阶段在落实调控政策之际,更要看调控目标能否实现,即“房价环比不增长”。

  正是在这种背景之下,中国指数研究院研究报告判断认为,2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长”的特点。

  去年地王如何安然脱身

  2016年的中国楼市,以一波房价快速上涨带火了土地市场。

  据中原地产研究中心统计数据显示,2016年,苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳9个城市“卖地”收入超过千亿元,多个城市土地出让收入创下历史最高纪录。

  克而瑞信息集团(CRIC)年终报告显示,2016年30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王,数量创历史新高,上海、深圳也相继刷新全国单价、总价地王纪录。

  “从此轮房地产开始,我们就已经预示到‘地王’的风险在加剧。”陈晟告诉记者,从2014年-2016年三年平均数据来看,“地王”项目的地价占房价比为70-80%。这意味着“面粉价高过面包价”,风险是显而易见的。

  从此轮房地产调控的目标来看,“地王”的销售价格和去化周期也会受到影响。

  陈晟称,一般而言,“地王”项目的去化周期在2年,因此如果2016年的‘地王’去化周期达到5年的话,房企的资金链就有相当风险。

  广发证券乐加栋等判断,进入2017年,中国楼市成交将逐步由当前的量跌价稳(增幅放缓)过渡至量价齐跌阶段。而在限购再次扩容,同时房企资金监管或进一步加强(在开发贷、公司债等融资收紧后,未来房企借道券商资管、基金子公司等资管产品进行融资或将受到约束),叠加后续销售回笼周期拉长等一系列连锁反应之下,“我们再次提示需要关注房企的资金状况。”

  另外,持续加大的土地供应也会对“地王”造成冲击。

  中国指数院常务副院长黄瑜告诉记者,2016年这轮调控中,增供成为各城市调控重点之一,多个城市明确2017年将继续加大供地力度。同时,根据国土资源部要求,多个热点城市已陆续发布了2017年-2019年三年住宅用地供应计划,此举将提升土地供应的灵活性,稳定市场对未来住宅用地供应的预期,有效防止恐慌性情绪产生。

  不过,陈晟认为,在正视2017“地王”可能出现的风险的同时,也无需过于忧虑楼市“大起大落”。

201612月各省市相关政策及重大事件

日期

重要事件

关键内容

121

嘉兴市建委等6部门《关于进一步规范

商品房销售管理的通知》

进一步规范房地产市场秩序,加强商品房销售管理。针对加强商品房预售行为监管,加强房地产销售代理和房地产经纪监管,加强商品房预售资金监管,加强商品房交易价格监管,加强房地产广告监管等提出具体措施。

122

嘉兴市区实施限购政策

在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

1212

珠海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款首付比例有关事项的通知》

住房公积金缴存职工家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房),按照国家政策,住房公积金贷款最低首付款比例不低于30%。对于有购房贷款记录,但申请住房公积金贷款购房时实际没有住房的缴存职工家庭;有一套住房、但没有购房贷款记录的职工家庭或相应贷款已结清的职工家庭,申请个人住房公积金贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%。住房公积金缴存职工家庭拥有一套住房,其相应购房贷款未结清但住房公积金贷款已结清的,再次申请个人住房公积金贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。对拥有两套及以上住房的职工家庭,暂停发放个人住房公积金贷款。

1213

鹤壁市出台《推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案(20162018年)》

从规划、土地调控、产品供应、金融支持、保障性住房、租赁市场等方面,多措并举地加快商品房去库存、提高该市房地产供应品质、优化土地供应,进一步促进该市房地产市场平稳健康发展。

1214

郑州市国土资源局发布《关于推行商品住宅用地出让“持券准入”政策的公告》

2017115日起,郑州市市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内,在办理农转用手续时未使用复垦券的商品住宅用地,出让时需“持券准入”,即土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的复垦券,参与土地竞买。

1220

嘉善县中心城区实施限购政策

在本县中心城区内暂停向拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房。。

1220

石家庄市人民政府办公厅关于印发《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》的通知

合理安排商服用地供应规模和时序,调控土地供应节奏;开展商业服务业用房存量系统性调查,掌握存量商业服务业用地、科技研发用地数量和规划可建面积情况;

1221

郑州市人民政府办公厅《关于进一步加强房地产调控工作的通知》

升级现有限购政策,将180平方米()以上住房(包括新建商品住房和存量住房)纳入限购范围。

非郑州户籍家庭,在本市购买住房时,需提供在本市连续缴纳2年以上(2)个人所得税或社会保险证明。

1221

辽宁发布《加快房地产去库存工作方案的通知》

坚持将化解房地产库存与完善体制机制相结合,逐步建立保障房地产市场平稳运行的长效机制;与新型城镇化相结合,推动城镇居民实现住有所居的目标,有序引导农民工和农民进城居住;与发展服务业相结合,利用好已建成的商业设施,大力发展服务业;与企业兼并重组相结合,通过去库存推动房地产企业兼并重组,促进专业化、规模化经营;与防过热、稳市场相结合,在去库存的同时,预防和解决部分城市房价过快上涨问题。

1222

武汉市房管局《关于扩大住房限购范围的通知》

住房限购范围除七个中心城区、武汉东湖新技术开发区、武汉经济开发区(不含汉南区)、市东湖生态旅游风景区外,新增东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

1222

南京市政府印发《南京市关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》的通知

根据城市资源承载能力、人口结构层次、经济社会发展水平,积极稳妥推进,优先解决存量,有序引导增量,合理引导农业转移人口落户城镇的预期和选择,从严控制迁往本市乡村地区人口。

1223

北京市9部委发布《关于转发<住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见>通知》

按照国家“放、管、服”的指导思想,结合北京市房地产经纪行业特点,对房地产经纪机构备案条件、房地产经纪服务边界、业务承接与房源客源信息发布规范等作出了具体的规定。

1224

中共北京市委十一届十二次全会

加强房地产市场调控,促进房地产市场平稳健康发展。要担负起主体责任,严格落实中央关于调控房价的部署和要求,坚决保持房价平稳。解决好房地产问题,必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这个定位,以解决群众的基本住房需求为出发点,紧密结合疏解非首都功能、棚户区改造、城乡结合部地区城市化等工作,进一步调整用地结构,合理提高住宅用地比例,加大改善性自住房建设力度。结合实施居住证制度,继续完善住房保障体系,建立购租并举的住房制度,切实增加有效住房供给,努力实现住有所居的工作目标。

1226

济南市人民政府办公厅《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》

Ø  强化竞买居住用地(含兼容居住用地)资金来源管控。

Ø  加强商品房预售审批管理,控制市场供应节奏。

Ø  加强市场监管,严格执行限购政策。本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在我市限购1套住房(需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明)。

Ø  严格规范商品房预(销)售合同网签撤销程序,切实制止预售商品房转让等炒房行为。

Ø  加强社会宣传和舆论引导,维护房地产市场良好秩序。

1227

石家庄市政府办公厅下发《关于进一步加强对房地产中介机构经营行为监管的通知》

进一步加大对房地产中介机构的监管力度,规范房地产中介机构经营行为。细化压实相关部门和各级的责任,严肃查处房地产中介机构违法违规行为,规范和完善房地产市场管理,加强对监管机构的督导和问责。

1228

《青岛市“十三五”房地产业发展规划(2016-2020年)》

“十三五”期间,青岛房地产业年均新开工面积约1900万平方米,至2020年,青岛市人均居住面积将达到35平方米/人。“十三五”期间,预计青岛市各类地产需求总量约10899万平方米。住宅地产需求总量约5950万平方米,非住宅地产需求总量约4949万平方米,其中,商业地产需求量约1952万平方米、办公地产需求量约2128万平方米、其他地产需求量约869万平方米。

1228

广州市住房和城乡建设委员会关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通知

对广州市商品房销售现场信息公示作出了更详细的规范,有效期限为5年。进一步规范了商品房销售现场信息公示工作, 最大亮点是,首次以政府规章的形式明确开发企业、中介机构应当对项目周边影响因素进行公示。

1229

天津公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金(组合)贷款首付款比例的通知》

职工家庭申请个人住房公积金贷款购买首套自有住房的,应支付不低于所购住房价款30%的首付款;购买第二套自有住房的,应支付不低于所购住房价款50%的首付款。

20161230日起施行,202112 29日废止。

1229

市委副书记、代市长蔡奇在市住房城乡建设委主持召开座谈会

Ø  要精准发力,坚决抑制投资投机行为,加大普通商品住房供给力度,确保2017年房价环比不增长。要合理增加住宅用地供应,从源头稳定市场预期。要培育和规范住房租赁市场,把“租房住”作为实现住有所居的重要手段。

Ø  要“三房”并举,做好住房保障工作。一是组织好定向安置房建设。二是大力发展公租房,着力解决新市民住房问题。三是加大自住型商品房供应,发挥其改善民生、平抑房价的作用。

1230

北京住建委发布《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》

房地产开发企业在进行商品房现房销售前应当办理商品房现房销售备案。现房销售备案完成后,房地产开发企业应在3日内一次性公开销售全部房源。要严格执行明码标价、一房一价,销售价格不得高于申报价格。

1231

西安市人民政府《关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》

201711日起,本市及非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),在本市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)范围内只能新购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。

资料来源:中国指数研究院综合整理