北大光华课题组:驱动4万亿中国REITs市场 需要税收优惠政策驱动

2018-02-08 19:48:11 来源:上海证券报·中国证券网 作者:于祥明

  中国证券网讯(记者 于祥明)不动产信托投资基金(REITs)在中国大有可为。北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组一份报告测算,中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。

  报告认为,REITs对我国租赁住房市场的发展,建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度有重要意义。但是,我国现行的税收制度下,不动产的交易和经营税负较重,客观上制约了REITs的收益率。为此,报告建议给予一定的优惠政策驱动中国的REITs,尤其是租赁住房REITs在中国的规模化发展。

  报告说,REITs提供不动产市场发展所需的长期资金,是市场的重要供应主体,在助力租赁住房企业持续健康发展,落实租售并举战略,增加资本市场投资品种等方面,具有重要意义。从国外的发展经验看,税收优惠和基于税收的金融创新是REITs发展的驱动力,而国内在租金收益率低的情况下,REITs面临的税务问题更为突出。

  “我们经分析后认为,REITs在设立和持续经营环节均有较高的税务负担,使得发起人的动力不足,投资者的收益率不高,有必要予以解决。REITs的设立过程可以产生大量的税收增量,这些增加的税收在不设立REITs的情况下通常不会即时产生,因而为制订优惠政策提供了空间。该类税收优惠一般不会改变资产的计税基础,从而在未来发生出售等应税行为时,不引起税收的减少和流失。另外REITs有助于提升不动产投资市场的活跃度,优化投资市场结构,从而在一定程度上起到开拓税源和增加税收的效果,具有积极作用。”报告建议,参考国际惯例,遵循税收中性原则,对设立、运营和退出等各环节的税负给予优惠待遇,推动REITs发展。

  另外,报告分析认为,REITs是资本市场大类资产,其创设过程可带来新的税源。

  目前,我国房地产市场已进入存量时代。据统计,房地产总体价值245万亿元,其中住宅类约180万亿元,商业地产类约50万亿元。对于相当一部分存量资产而言,持有人并没有出售的意愿,因此并不会触发销售或转让等应税行为。

  但是,“据了解,该类持有人中有相当一部分对于资产证券化尤其是REITs是有意愿的,并愿意适度承担税收成本。而设立REITs的过程会导致一些应税行为的发生,从而增加税收。中国REITs的前景广阔,如若推行REITs,预测REITs市值将达到4万至12万亿元,其设立过程将催生大量的应税行为,增加的税收金额也将是巨大的。”报告说。