REITs是特定目的投资经营机构--Reits的N种解说

2018-02-14 13:51:43 来源:上证报APP·中国证券网 作者:

  REITs是公募或私募形式的房地产股权投资基金,它不仅仅是一种金融产品,更是永续经营的法人机构和特定目的投资经营机构,其核心能力体现在不动产经营管理上。在金融去杠杆和“资管新规”背景下,通过一定的税收安排和鼓励政策有序发展REITs,不仅是为实体经济服务,而且有利于多层次资本市场的发展。

  法律说:REITs是永续经营的法人机构

  REITs是公募或私募形式的房地产股权投资基金,公募REITs的规模在全球资本市场大类资产中排名第八位,是重要的大类资产之一。从法律上讲,无论是公司型REITs还是契约型REITs,都具有明显的法人特征,是永续经营的独立经济实体,人员、财产、决策“三独立”。REITs一般采取SPV结构,外在表现形式是股票或信托受益凭证,实质是由专门的法律制度构建而成、由专业机构投资经营、专门投资于不动产市场、90%以上的投资收益分配给投资者的“制度安排集合体”,不能等同于单纯的融资工具。

  经营说:REITs的核心能力在于不动产经营

  REITs的最大特点是聚焦某一特定业态,深耕不动产经营特定阶段,投资上强烈地表现为资产价值驱动,运营上全要素的表现为租金现金流为王。资产是分母,租金是分子,反映出真实的资产收益率,加上周期性的资本利得,充分反映出REITs的全口径收益率。从资产投资到培育升级、从区域和业态的组合到经济周期的把握,最终形成以投资经营能力为核心的公开市场产品。

  产业说:REITs为实体经济发展提供长期持续的资本支持

  中国最短缺的不是工业化、全球化,而是大城市化,包括有强辐射聚集效应的城市群、城市圈在内的大城市化的发展还有很大空间,这为REITs的发展奠定了基础。通过把经营性不动产上市,实现资本转化,达到盘活存量资产、增强流动性的目的,是真正的脱虚向实。尤其是可以促进依托于不动产经营的服务业发展,切实为实体经济服务。
  本轮房地产调控的“一城一策”方针,使房地产变成真正的不动产。房地产投资不再只是开发投资,而是越来越多地聚焦到不动产投资。不动产投资需要更大的资金量和更长期限的资金,靠传统的融资手段无法满足资金需求。REITs将大众投资者的资金集合起来,不但聚少成多,而且使不同投资者的投资意愿和投资行为统一起来,形成强大的社会投资能力,为不动产市场提供长期稳定的资金来源。

  税收说:REITs的关键是税收中性

  很多专家呼吁REITs要实行免税优惠,但是REITs作为与房地产领域密切相关的行业,实行完全的免税优惠不太现实。各国实践表明,问题的核心是税收中性原则和税收筹划。在资产移转过程中,对于土增税和增值税等,要允许REITs做一定的税收递延。类似美国税法1031条款,对于一定期限内的资产置换或调仓,要允许递延,当项目资产真实卖出去的时候再交税。在收益分配阶段,REITs一般90%以上的收益分配给投资人,属于行为纳税模式,建议对投资人暂免征收所得税,避免双重征税,鼓励行业发展。

  金融说:REITs有利于多层次资本市场发展

  REITs是股权性质的标准化证券,是多层次资本市场的一个不可或缺的品种。与大宗物业的高价值、低流动性相比,REITs具有标准化、低面值、高流动性特点,可以使中小投资者分享专业不动产投资经营和周期性增长的回报,促进投资大众化。

  经济好,金融好,金融健康,经济才健康。中央提出脱虚向实,金融去杠杆,实体经济只有拿到“真钱”,赚到“真钱”才能开花结果,创造价值。将资管计划进行到底,ABS债务融资和REITs股权性权益融资并重,强调REITs独立完整的投资经营实体本质,才能让千呼万唤始出来的REITs"脱颖而出"。(上海中城联盟投资管理股份有限公司董事长 路林。本文根据作者在2017中国资产证券化年度论坛上的演讲整理。)