【诺亚观点】两会专题 本次地产调控能跳出房价越涨越高的怪圈吗？

　　导读：

　　房地产话题向来是“两会”期间关注的热点之一，因为它与每一个老百姓息息相关，不论是买还是租，都得有个容身之所。安得广厦千万间，尽庇天下寒士俱欢颜？——杜甫在唐代所发出的感慨穿越千年仍让人唏嘘不已。今天诺亚研究聊一聊调控和房价的事儿。

　　正文：

　　为何轮轮调控，房价却越涨越高

　　刚刚履新的银监会主席郭树清也在新闻发布会上提及，要紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，分类实施房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展，有效推进去库存。

　　房地产调控早已不是什么新鲜事儿，回顾历史，2005年以来共经历了三次大规模的房地产调控，但为什么轮轮调控，大部分房价，尤其是一、二线城市的房价，却越涨越高？

　　诺亚财富研究与发展中心认为，轮轮调控的手段都是限制交易（“前几轮调控主要都是限购限贷本轮市场调控中还有新加入的一块就是整顿市场秩序，包括从新闻、广告角度，从房企和中介端，从资金端（叫停首付贷），从土地源头市场分别加强监管。”），并未从根本上（供应端）解决问题。需求虽然被限制，但并未消减，甚至不断被积累。并且，调控最明显的反应就是成交量的下滑，一旦下滑明显，楼市趋冷，调控又可能会放宽松或是取消。此前被限制的需求涌入，楼市出现报复性反弹。

　　摩根大通中国首席经济学家朱海斌则分析指出，与历史上历次楼市调控相同，目前公布的政策中存在两个根本性的问题。一是过去几年的经验再次证明，楼市泡沫固然带来种种问题，但离开房地产市场的稳增长也是难上加难，地方政府对于房地产市场爱恨交加、左右为难的心态，导致它们很难对楼市祭出重手。二是在楼市调控政策，尤其是土地供应政策方面，减少供应量显然与稳定房价的政策初衷相悖。以北京和上海为例，2016年前七个月土地交易面积较去年同期分别暴跌了56%和48%，而待售库存量已跌至七个月以下。

　　“房价不断上涨的根源主要在于，一是经济的发展，人口的导入，导致需求的增长；二是房地产一直被当做有效的投资品，且投资价值不断被放大；三是地价的不断攀升（房价的上涨带动了地价的攀升，地价的攀升也刺激了房价的上涨，尤其是地王效果更明显，如此形成一个恶性循环）。四是热钱的流入，此前房价暴涨有大部分原因是从股市撤出的大笔资金的流入”诺亚财富首席研究官金海年表示。

　　如果仅通过限制需求来实现短期目标，调控结果可能不尽如人意。在全国政协委员梅兴保看来，目前一线城市房价企稳是观望性的企稳，一有风吹草动又有可能被再次炒起来。他认为，通过提高首套房利率调控对房地产市场的作用相对有限，很多炒房者并非利用贷款杆杠，而是利用众筹、信托等渠道取得购房资金。此外，房地产税较难覆盖房地产涨价带来的利润，因此需将房地产定位为不动产经济形态，按不动产经济原则操作。

　　“调控应将短期治标与中长期治本相结合，房地产调控此前十几年在‘治标’上，应说是竭尽全力，但在‘治本’上还不够。今后要努力将重点落在‘治本’上，形成长效机制，这是一个从中长期考虑必须要做的事情。”全国政协委员贾康表示。

　　2017年楼市生态如何

　　未来政策的调控大方向不变，基本思路仍是“控一线，稳二线，盘活三四线”。
　　鉴于热点一、二线城市房价上涨压力犹存，诺亚财富认为，本轮调控政策将跨越较长的时间周期。针对库存高企的城市仍以去库存为主，一些供不应求房价上涨明显的热点城市则继续实行相应的限贷、限购的紧缩政策，部分房价依然高位坚挺的热点城市，出台了进一步紧缩政策，例如首套房房贷利率提高等等，市场或将进一步降温。近期有部分三四线城市（不在之前一波热点城市范围内）楼市出现补涨，成交量上涨明显，未来不排除这些城市会出台调控政策。

　　投资策略如何调整

　　住宅房方面：热点城市（一二线及部分三线城市）几乎全部出台调控政策，不排除后续政策继续收紧，市场进一步降温。个别一线城市限购限贷后需求溢出至周边的三四线城市，此类城市市场或存机遇，但仍需警惕短期热钱流入，后期风险加大。

　　商办楼方面：整体库存压力较大，依然首选相对经济发达有产业支撑的重点城市。交易对手方面：警惕高杠杆中小型房企，尤其是新交易对手，优先考虑那些1、已完成全国布局，行业知名度较高的品牌公司；2、以快制胜、高周转高收益、运作更灵活的中小型房企；3、掌握较多地方资源的地方国企，抓住国企改革制度释放的红利。

　　随便哪里买套房都能赚的房地产投资方式已经面临越来越高的风险，建议投资人改变投资实物地产的方式，通过房地产基金间接参与房地产投资，借助专业基金管理人的筛选和风控来降低投资风险，合理配置资产。
　　 

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　　截至2016年12月31日，诺亚财富已在上海、北京、广州、深圳、温州、杭州、重庆、成都、西安、青岛等71个城市设有185分支机构，为超过13.5万名高净值人士提供综合金融服务。
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