中国记者网讯（记者 朱楠）继各地楼市限购政策逐一退出后，新一轮的信贷松绑正在多地“攻城拔寨”。湖北省16日出台“鄂六条”、成都17日宣布公积金政策放松、无锡上调贷款额度，多个省市正通过信贷、财政、税费补贴等形式刺激楼市交易复苏。
地方政府新一轮救市急不可耐的背后，是“金九”成色的严重不足。9月前14天，重点城市新建住宅成交面积环比下降4.7%，全国楼市尤其是一二线重点城市的成交表现普遍低于预期。虽然各地大型开发商已全面启动降价促销、蓄客造势，但由于有效需求尚未从前期严重透支中恢复，因此不论是政策松绑还是降价促销，在成交上都没有取得实质性突破。
第二轮政策放松直指信贷
自今年6月呼和浩特市宣布取消房屋限购以来，国内不少城市都陆续松绑房屋限购政策，掀起了一轮松绑潮。据机构统计，截至目前，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、南京、三亚7城仍在执行限购。
然而，限购政策放松的效果显然没有达到预期。于是，地方政府延续托市节奏，并且把新一轮的救市大潮的重点指向信贷。
9月12日，沈阳正式宣布全面取消限购政策，且二套房首付比例恢复至六成。同时，无锡宣布调整公积金贷款政策，贷款额度上限将由50万元上调至60万元，并放宽第二次使用公积金贷款的限制条件。
9月16日，湖北省发布“鄂六条”，明确规定居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率下限可扩大为基准利率的0.7倍，并要求银行对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款。个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。
9月17日成都公积金新政出台。自10月8日起，成都住房公积金账户余额不足1.5万元的，最高也能贷到30万元。
记者了解到，在上述省市外，四川、福建等省还发布省级文件，通过信贷、财政、税费补贴等形式刺激楼市。对此，北京中原地产首席分析师张大伟认为，第一轮政策放松以39个城市松绑限购为主，第二轮松绑政策主要特征为各省级部门出台的地方救市细则，主要内容直指信贷，要求商业银行降低首付成数、商贷利率等，此外增加购房补贴、降低公积金利用难度也成为常用手段。
“如果说第一轮救市的特征是松绑，那么第二波救市的特征是刺激，尺度也越来越大，市场已经从需要限购的供不应求反转到供过于求的去库存阶段。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。
“金九”成色实在不足
地方政府迫不及待地展开第二轮松绑，与“金九银十”开局成色不足不无关系。九月已经过半，但全国楼市尤其一二线重点城市的成交表现普遍低于预期，可以说以限购放松为主的首轮救市成效微弱。
中原地产监测的全国40个重点城市数据显示，9月前14日，新建住宅成交面积较8月同期下降4.7%，其中仅三四线城市表现尚可，微升1%。剔除中秋三天假期来看，9月其余11天的日均成交量较8月同期日均水平上升6.5%，也主要得益于三四线城市表现较好的拉动作用，而一线及二线城市分别下降0.1%、5.8%。二手住宅市场表现同样不尽人意。
事实上，进入9月以来，重点城市开发商的各种营销活动日渐白热化。不过，也有开发商将开盘时间一推再推，选择在9月造势、蓄客，而把最终的开盘时间定在10月后，这也造成9月供应量并没有达到预想中的高峰。例如上海万科今年的年度大盘“翡翠公园”9月售楼处正式开放，目前仍在蓄客；泰禾上海首个项目“泰禾红御”也在9月启动各种营销活动，而最终开盘时间定在10月后。
“目前来看，虽然部分重点城市的知名房企项目有降价动作，但尚不足以全面带动成交复苏。上周，市场供应从高位显著回落，一定程度上显示了开发商蓄客不足、尚在观望的现实情况。”中原集团研究中心总监张海清表示，政策效应尚未真正发酵，前期各地政策持续松绑，但刺激性措施有限且预计不会大规模出台。整体而言，无论是市场供求数据还是心理预期波动，都预示着“金九”旺季不旺的局面将再度出现。
【楼市现状】
在全联房地产商会创会会长聂梅生看来，房地产行业进入了2008年以来的最低点，“从投资、库存等多项数据判断，当前的房地产形势依然严峻，且该形势或将持续到2015年，更为悲观的估计是持续到2016年”。
业内人士表示，近期救市尺度加大，政府托市进一步推动房地产底部形成，促使市场预期发生微妙变化，但短期内房价仍将继续下探一段时间，以完成筑底阶段。
【房企动态】
“目前大型房企的毛利率普遍在30%左右，净利润率维持在17%左右的水平。近些年随着房地产行业发展，土地、人工、建筑建材等成本不断增长，行业规模不断壮大，企业毛利率呈现下降的趋势。”中投顾问高级研究员郑宇洁在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示。
刚刚过去的中秋节小长假,地产“一哥”万科率先拉起降价大旗:重庆万科西城项目直降两三千元,以7500元/平方米的均价促销;北京房山区万科长阳天地以20000元/平方米左右的均价入市,低于预售价。业内人士判断,市场会因此掀起品牌降价的风潮。但对开发商来说,在目前过半上市房企净利率低于10%的背景下,他们究竟是怎么做到降房价的呢?
【政策研判】
随着湖南、湖北等省级政府发布文件，第二轮救市正在逐步展开，未来甚至不排除国家层面出手救市的可能。分析人士指出，地方政府的零星救市举措，恐难以挽救低迷的市场，除非在信贷政策上有着实质性放松，否则房地产市场将继续处在下行通道中。
【后市展望】
分析人士认为，楼市筑底特征明显，随着近期政策松绑力度加大，价格下滑速度明显放缓。虽然新房市场在“金九银十”销售旺季仍会顺势调整，但二手房市场价格进一步下滑的可能性较小，尤其是一线城市的二手房市场有望率先复苏。