分析师回乡见闻：从基建地产看内蒙古工业重镇转型

　　分析师回乡见闻：从基建地产看内蒙古工业重镇转型

　　作者：申万宏源证券研究所 李峙屹

　　摘要：
　　1）工业化城市的名片伴随着包头市的发展，优厚的资源条件为城市发展冶炼、钢铁、机械制造等工业提供了便利，但在产业升级的大背景下，家乡也同样面临转型压力。
　　2）作为国网干线的枢纽和呼包鄂城市群的一极，逻辑推演城市未来基建投资预计将会以中央重大项目建设为主，此外，市政补短板和生态保护同样值得期待，地方政府债务和财政收支平衡考验城市决策者智慧。
　　3）棚改催化是2013年以来地产投资的主旋律，在这个周期中，消费升级与品牌渠道下沉实现共振。

　　我的家乡位于内蒙古包头市，她是自治区的工业中心，呼包鄂城市群的中心城市，是中国重要的基础工业基地和全球轻稀土产业中心 ，有“草原钢城”、“稀土之都”美誉，包头市下辖5个市辖区、1个县、1个矿区、2个旗，常住总人口223万人，人均GDP约13万元，2017年全市公共财政收入137亿元，公共财政支出330亿元。

　　中央重大基础设施建设项目有序推进。我的家乡铁路在西北区域相对发达，拥有连通包神铁路、包满铁路和神华等煤炭公司的铁路，货运客运兼具，是名副其实的内蒙古最大的铁路枢纽。随着国家铁路中长期发展规划的落地，八纵八横的国网干线中，包头经西安至海南的高铁亦在规划内，中央重大基础设施建设项目有序推进，未来包头在西北地区的枢纽的地位将继续得到强化。

　　图：飞机上俯瞰城市周边铁路公路网

　　资料来源：申万宏源研究

　　2017年发改委批复了包头城市总体规划（2011-2020），绿色环保可持续成为亮点。加强城市环境综合治理，划定城市蓝线保护范围，严格控制用水总量，提高水资源利用效率和效益，积极推行低影响开发模式，推进海绵城市建设；加强对九峰山、敕勒川等自然保护区、森林公园、风景名胜区以及湿地、滩涂、水源地等特殊生态功能区的保护。

　　地方政府存在较大财政压力。近期包头被大家反复提及的是地方政府财政问题，地铁项目也遭遇了停建，我们无法获得超过5年的可比口径财政数据，但从政府工作报告来看，2017年地方政府全年一般公共预算收入137 亿元，同比降49.3%，剔除以前虚增空转因素后同比增长6.1%，全年一般公共支出330亿元，存在近200亿元的赤字，地方政府及时停建压缩了地铁等55 个政府性投资项目，压减投资702亿元。

　　图：回乡机场出来后可以直接看到地铁的建设情况，目前仍处于停建状态。

　　资料来源：申万宏源研究

　　三、绕不开的地产——棚改催化地产产业链发展，消费升级与品牌渠道下沉共振
　　对于包头这样一个三线城市而言，地产是绕不开的话题，棚改催化地产投资及产业链上家居建材消费体现非常明显，完美地契合了2016年以来三四线地产投资的兴衰起伏。

　　棚改带动地产投资加速。包头市房地产销售从2012年的350亿元，到2013年销售达到了400亿元，2016年、2017年达到了450亿元，2017年举全市之力完成了北梁棚户区改造任务，使12.4 万北梁居民实现“宜居梦”，其他棚户区改造完成1650 万平方米，受益居民28万人，获评全国棚户区改造示范城市改造老旧小区750 个、1877 万平方米，受益居民66.3 万人。

　　龙头地产公司进驻。过去几年内，恒大、碧桂园等龙头地产公司接连进入包头市进行楼盘开发，包头市销售排名前三的地产公司，恒大、保利已经占据两席，地产集中度提升的逻辑在家乡也得到验证。

　　家居建材，消费升级和品牌下沉的故事同时发生。这次回家与亲朋好友聚会期间的闲聊，让我对消费升级有了更多的感触，尤其是在餐饮娱乐、汽车、家居建材上消费升级体现尤为明显，我在年前一天走访了家乡的家居建材城，收获满满。

　　1）国内外一线品牌的渗透率不断提升，基本上国内外一线品牌全部有售。

　　2）消费者对于装饰的要求不断提升，品质、省心、绿色环保是大家购买的主要出发点，硬装的均价在15万左右，消费者对于套包的接受度也在不断提升。

　　3）年轻人是主要的购买群体，他们更注重服务体验，已经出现了超过2000平米的线下体验店。我走访了几个品牌体验店，基本上年销售额都在1000万以上，店员激励较好。

　　四、缩影：他乡亦故乡
　　包头的机会在于有呼包鄂城市群建设的规划，八纵八横干线路网建设，有枢纽的价值和作用，但地方政府债务的压力、财政收入缩水、人才不足和产业结构路径依赖又是制约，依靠棚改带动的地产短期产业链繁荣过去后，传统的工业化城市转型之路也迫在眉睫，家乡或者也是大部分中国城市的缩影。