龙湖盈利能力稳步提升 持续挖深财务安全护城河

　　超额完成目标 坚持稳健原则

　　3月24日，龙湖发布2019年业绩。不得不承认，这是一份稳步增长的成绩单。

　　2019年合同销售额同比增长20.9%至2425.0亿元人民币，继续站稳行业前十名。营业额1510.3亿元，同比增长30.4%。增速超越市场预期和行业头部房企。

　　归属于股东的净利润183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。

　　在当天的业绩发布会上，龙湖集团CEO邵明晓说，2020年龙湖全年的销售目标被设定为2600亿元，对完成这个目标有信心。

　　2600亿，稳健不激进，这是龙湖基于对市场的综合判断和自身发展节奏综合制定出的目标。

　　2019年龙湖全年实现的2425亿元的销售业绩也印证了龙湖稳健的发展节奏，虽然超额完成了去年制定的2200亿元的销售目标，但龙湖依然选择坚持稳健步伐。

　　从年报披露的情况来看，龙湖取得同比增长20.9%的销售额的背后，是其优质、成本合理的土地储备布局支撑。

　　从贡献销售额的区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全龙湖集团占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

　　值得关注的是，截至2019年底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元，面积1500万平方米，这无疑将为未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。

　　在拿地方面，龙湖恪守投资逻辑与纪律，紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。邵明晓在业绩会上也给出了龙湖的拿地原则：“不拿地王、不拿高价地，守住净负债率。”

　　2019年，龙湖集团新增90幅新地，首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城，新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本仅为每平方米6186元。优质、高性价比的土地将为龙湖未来业绩增长提供最基础的支撑。

　　财报显示，截至2019年底，龙湖集团土储合计6814万平方米，权益面积4742万平方米，业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。

　　四大航道持续发力助增长

　　事实上，龙湖布局的四大航道在2019年均取得了不错的成绩。地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务这四大航道犹如龙湖集团的四大发动机，为企业协同发展提供了源源不断的助推力。

　　在商业运营航道，截至2019年12月底，累计开业商场数量39个，整体出租率98.5%，租金收入较去年全线上涨，2019年商场租金增长31.9%至47.5亿元。

　　2019年，龙湖集团新开业商场达到10个，创历史新高，这相当于过去三年的总和。至此，以“天街”为主，龙湖商业已经基本完成以核心城市为主的全国版图布局，39个商场合计开业商场面积达到377万平方米。按照原计划，2020年，龙湖预计将新开9个商场，到2020年底，龙湖累计开业商场将达到近50个，租金收入也有信心到达60亿。

　　在租赁住房航道，龙湖冠寓表现出众，规模、出租率均位于行业前三。2019年冠寓已开业7.5万间，开业超过六个月的项目出租率为87.3%，租金收入11.73亿元，同比增长151%。

　　邵明晓说，今年冠寓将更加追求发展质量，总体会开到10万间，收入有望接近20亿元。

　　在智慧服务航道，龙湖实现了巨大突破。2019年新进45个城市，基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现营业收入42.8亿元（合并抵消前收入约为50.0亿元），同比实现突破性增长。

　　除了传统的住宅领域，龙湖智慧服务近年陆续进入到商业、写字楼、公寓、养老、产城、医院、学校、公园、航空后勤、交通枢纽乃至智慧城市综合运营服务领域，开启城市综合服务提供商的新阶段。2019年新进入高校物业，并在医院业态取得拓展。

　　财务安全大坝愈加牢固

　　事实上，除了亮丽的销售业绩之外，龙湖2019年财报中最值得关注的是其远超行业的财务安全水平。

　　居安思危是企业家最重要的品质之一。在顺境中，为未来逆境中的自己提前谋篇布局、深挖护城河、提高抗风险能力是难能可贵的。

　　今年1月以来，受新冠肺炎疫情影响，各大房企现金流备受考验和关注，而吴亚军却表现得十分坦然。

　　她在出席业绩发布会时表示：“龙湖自去年下半年开始就十分注重现金流，2020年1月已经完成了全年基本融资。”“现金流不是危难时才考虑，而是要‘天晴补屋顶’。”

　　从财报来看，龙湖不仅拥有良好的财务安全护城河，而且几个核心财务指标均处于行业优秀水平。

　　截至2019年12月31日，龙湖净负债率为51%，较去年同期保持小幅下降，在手现金609.5亿元，现金短债比为4.38，完全能够覆盖短期负债的139.3亿元。

　　房地产行业作为资金密集型行业，也被许多人戏称为“金融行业”，现金流和融资成本几乎成了企业的生死线。

　　龙湖的融资成本在行业中一直处于优等生的水平。

　　在牺牲规模、降低负债以及成本控制等一系列措施加总效应下，龙湖2014年至2018年的平均借贷成本分别是6.4%、5.74%、4.92%、4.5%、4.55%，成一路降低走势。

　　这让龙湖在行业最核心能力的激烈竞争中，处于领先地位。

　　而龙湖的现金流和融资成本优势，持续获得资本市场认可，收获了穆迪上调展望为正面，标普上调评级至BBB，成为国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。同时，大公国际（AAA）、中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，使龙湖集团继续保持民营房企的最佳信用评级。

　　从龙湖于今年1月成功发行的6.5亿美元票据来看，其中2.5亿美元为7.25年期，票息仅为3.375%；4亿美元为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

　　此后，龙湖又在境内成功发行了28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率介乎3.55%至4.2%之间，期限介乎于5年至7年。

　　无疑，吴亚军“不借贵钱”的融资理念让龙湖拥有了强大的生命力和超强的抗风险能力。

　　受年报业绩向好并超预期的影响，3月24日龙湖股价上涨5.95%，收于32.95港元每股。25日龙湖股价继续大涨8.9%，收于36.10港元每股。（cis）