杭州 “温柔限购”的苦心

　　□李宇嘉

　　杭州楼市重启“限购”了，这有些出人预料。因为，尽管8月以来我国一二三四线楼市全面上涨，但在涨幅TOP10城市中并无杭州。同样启动“限购”的厦门、苏州，是在房价暴涨35%，舆论连篇累牍后才采取行动的，而杭州房价涨幅刚过20%。

　　此前并无调控传言的杭州，缘何快速祭起限购利器？直接原因就在于外地购房者，特别浙江的民营资本，又开始浩浩荡荡抢滩杭州楼市了。据杭州透明售房研究院的数据，今年上半年，杭州购房者中外地购房者不到20%，但8月升到了33.8%，而G20之后的一周攀升至39.3%，多数为本省投资客。而且，在今年以来杭州外来购房群体中，有74.6%购买了一套房，25.4%购买了两套及两套以上。

　　杭州透明售房研究院统计显示，今年上半年，杭州新房成交11.3万套，较去年上半年增加76.5%；成交总面积1173万平方米，总金额1830亿，均为半年度成交量的历史最高值。截至8月底，杭州今年新房成交突破15万套，不仅超越2015年，而且仅用了8个月就刷新了年度成交历史新高。要知道，去年前8个月，杭州新房成交面积898.4万平方米，同比增长47%，位列全国前三。在如此高的基数上仍能再创新高，房价暴涨在所难免。

　　这三十多年来，浙江是我国的民营经济之乡，是经济最具活力的区域。截至去年底，全省上市公司364家，位居全国第二位，民营控股占八成。中国民营企业500强，浙江有128家，远超江苏的96家和广东的24家。由于民间富庶、民营资本嗅觉灵敏，杭州楼市向来弹性十足，大起大落。2008年至2009年那一轮我国楼市下调，以万科在杭州率先降价而开启，杭州房价在2008年至2009年上半年领跌全国；2009下半年至2010年上半年又领涨全国。2010年下半年以来，杭州楼市经历了5年沉寂和萧条，这在全国各大城市是未曾有过的情形。至今，杭州房价仍未回到2010年的历史最高位。无疑，杭州楼市这5年的萧条是为民营资本疯狂炒楼、过度“脱实向虚”买单。但也就在这5年中，杭州经历了我国二线城市几乎没有过的“脱胎换骨”之变：打造互联网之都和“中国硅谷”。2011年以来，务实能干、善于在逆境中重生的浙江民营企业离开楼市，再度投入实体创业的热潮之中。今年上半年，杭州GDP同比增长10.8%，居副省级以上城市首位。而杭州经济增速已持续五个季度在10%以上了。

　　杭州经济持续向好，既非靠工业上大项目，也非靠大规模基建投资拉动，主要拜信息经济所赐。今年上半年，杭州市信息经济实现增加值1194亿，同比增长26.2%，占GDP23.8%。其中，移动互联网、电子商务、数字内容产业分别增长48.7%、48.3%和41.9%，而云计算与大数据、软件与信息服务产业分别增长35.4%和31.4%。

　　杭州楼市今年再次火爆其实早已显露端倪。首先，杭州“地王”不断。上半年，杭州土地出让金位列全国第一；1至8月，全国“地王”总数TOP榜，杭州以16宗“地王”位列第三，二季度楼面价同比上涨76%，仅低于上海和南京；其次，杭州周边城市“涨声一片”，就连昔日的“鬼城”无锡，都站上了8月百城房价涨幅的No.1，溢出和压迫效应下，杭州房价暴涨必现。

　　近年来互联网和信息经济的发展，让杭州备受资金和风投眷顾，也成为总部经济密集地之一。据艾瑞咨询《2016中国独角兽企业TOP300》，杭州总部经济总估值达753亿美元，占比17.8%，低于京沪而排名第三。但让人非常担心的是，楼市火热会否让杭州再一次经历“弃实体、进楼市”。截至8月，杭州新房均价达每平方米18298元，同比涨幅19%，远低于京沪深及合肥、南京、苏州、厦门等所谓楼市“四小龙”35%至45%的涨幅，因此上涨预期强烈。

　　若要论限购可能的影响，杭州这次的政策力度并不大，非杭州户籍者不仅可买一套房，而且还可享受购房入户政策，入户后也就不受限购政策的制约了。但是，房价上涨预期已将市场情绪全面激发了出来。对比杭州，近期其他二线城市不厌其烦上演的“抢房潮”要逊色许多。在限购发布前的16个小时内，杭州卖出了5105套房，造就了这座国人心目中的宜居城市单日成交的新纪录。G20峰会之后，“山水城市”杭州的面貌几有焕然一新之感，接下来还有2022年亚运会，而货币仍旧宽松，杭州人对房价上涨能不更自信么？

　　“抢房潮”刚刚掀起就火速重启限购，如此迅捷的举措无疑是明智的。但是，政策力度偏小，在控制投资潮的同时呵护楼市的心态一览无余。在强大的房价上涨预期及货币宽松下，靠需求端的限购显然难以阻挡狂热的购房潮。问题是，如果再来一次五年的楼市萧条，对杭州、浙江，还是中国经济转型都是难以承受的。由此，地方楼市调控的主体责任要做实，中央抑制资产泡沫政策要严肃落地。

　　（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）