陈思进:中国外储投资美国楼市靠谱吗?

作者:加拿大皇家银行资深顾问陈思进 来源:BWCHINESE中文网 2013-06-14 09:05:28   

  对于美国来说,楼市的复苏将是其从经济危机走出来的关键点,但是如果用中国的外汇储备投资,其结局很可能是有去无回。

  近日,用中国外汇储备投资美国楼市的新闻时有报道。有些专家称,中国楼市上涨的空间有限,且对投资需求有诸多限制,而美国房市正处于触底回升阶段,按照美国房市周期的历史情况推断,房价上升趋势大致能维持5年到7年,有较大的上涨空间。因此,投资中国楼市不如去美国买房产。

  这里暂且不论上述观点是否正确,在投资之前,应该做一番市场调查。过去一年,美国房市的确有见底回升的迹象,房价与最低点相比平均涨幅超过6%,有些地区的涨幅超过了11%。

  从表面看,市场似乎很火爆,但美国楼市真正回春尚待时日,房价甚至很快会跌回原来的水平。其主要原因是:

  第一,这次房市复苏是由投资者(甚至是投机炒房者)引导的,他们利用了当前的低利率和低房价,一旦利率和房价一齐上涨,这部分投资者就会退市。

  有史为鉴,但凡由投资者带动的市场结局都很差。有些地区房价上涨迅速,存在大量的投机成分,与当初出现房地产泡沫的原因完全一样。

  现在不少大资本(如来自华尔街投行的热钱)及有经验的个人大量买进房地产,同时一些完全没有经验的买家也跟进场——这恰恰是市场到顶的迹象。

  而且,在过去的两个世纪中,美国已经完成了城市化进程,在1910年和1920年间,已成为一个多城市的国家。目前,有五分之四以上的美国人居住在城市地区。

  根据美国人口普查局的统计,截至1999年,居住在城市郊外的美国人占全美人口的57%,而24.7%的人口居住在城市,仅仅18.3%的人口依然在农村。所以,不存在住房“刚需”的先决条件。

  第二,从美国前40多年和前100多年房价的走势图可以看出,美国房价仅仅和通胀呈正相关关系,而不会随着经济增长和股票收益一起上涨。由于目前美国经济复苏并不强劲,经济对房地产的影响大过房地产对经济的影响。

  尤其令人担心的是,今年3月美国新增的就业职位少于预期。同时,3月份有50万美国人放弃找工作,这也是美国经济虚弱的一个迹象。

  而据美国劳工部日前发布的报告显示,截至5月25日的一周,美国初次申请失业救济人数环比增加1万人,远高于经济学家的平均预期。只有等到就业市场好转后,房地产的需求才会真正上升。

  第三,美国的持房成本巨大,房产税平均每年2%以上,还需加上其他费用。因此,在美国投资房产即便赚钱了,也要打很多折扣。

  第四,目前美国的按揭利率非常低,30年期仅为3.5%,这个利率迟早会升的,一旦升起来,人们买房的负担就会增加很多,到那时,很多人又会交不起按揭了。2008年的次贷危机就有可能重演。

  最后,还有一大关键原因:由于房价低,其实有大量待售的房子根本还未进入市场。比如,美国的金融机构还有140万套法拍屋,当楼市稳定后就会陆续推上市,从而限制房价的进一步回升。

  对于美国来说,楼市的复苏将是其从经济危机走出来的关键点,而用中国人的血汗钱去投资美国楼市,显然帮助了美国,但是如果用中国的外汇储备投资,其结局很可能是有去无回。

  20多年前,日本就曾发出“买下美国”的豪言,大肆投资美国楼市,结果深陷泥潭,以巨亏而告终;多年前中国就曾投资“两房”,也惨遭巨亏。前车之鉴,不可不察。

  陈思进,加拿大皇家银行风险管理部资深顾问。担任央视纪录片《华尔街》顾问

  
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