上海严查房企拿地资金 实施穿透式监管

　　10月12日上午，上海银监局召集辖内机构高层开会，发出严控房地产贷款风险的警示。《第一财经日报》独家从一名接近参会者人士处获悉，监管此次要求严格，银行资金进入商品房用地交易方面将会被“穿透式”监管。

　　“本来就算银行贷款放不了，银行资金还有很多‘创新通道’绕道进入土地市场的。但如果监管严查，这块业务就不得不收缩。”该人士表示。

　　此外，也有一名股份制银行个金部门人士向本报表示了“收紧”的趋势，预计违规的房抵贷、实质为首付贷的消费信贷等也会受到整顿。

　　银行资金如何“绕通道”输血拿地？

　　事实上数日前上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》)，对于“缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”就已经命令堵上了五条渠道：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金。

　　理论上，银行贷款本就不能给开发商用来拿地，但行业内“变通”的办法多年来屡见不鲜，全国多地均有发生。

　　本报记者采访获悉，有些银行创出“土地过桥”业务，或是银行资金通过产业基金、银行和房企共同组建一家有限合伙企业运作拿地款基金的形式进入土地市场。而银行的资金端则可通过发售理财产品解决，这些资金再作为基金“优先-劣后”结构化分层中的优先级以控制理财产品风险。

　　一则或有相关的数据是，根据中债登披露的2016年上半年数据，配置债券、非标资产、权益类资产的理财资金中，共有2.09万亿元投向房地产行业。业内估计，其中不乏银行资金通过信托、资管计划等通道进入了房地产拿地开发环节。

　　此外，近两年房企发债井喷，且募集资金用途不受明确的项目限制。从认购者来看，这些公司债不乏银行理财和保险资金作为买家。

　　银行的“变通”还包括通过信托发放贷款。据中信建设证券分析师陈慎在接受媒体采访时表示，银行的理财资金等可通过信托产品设立的SPV给项目公司发放信托贷款或委托贷款，到期后由开发商或关联方偿还本金及利息，实现退出，一般在项目还未取得“四证之前”就发放，即所谓“夹层”贷款。

　　“永续债”做手脚变贷款

　　除了上述较常规的变通方式，《第一财经日报》记者日前独家获悉某大型香港上市房企正通过多家银行广东的分支行进行的一种融资手段：发放永续债。银行资金进入的方式，是借某个通道，比如基金子公司，使资金进入某特设的项目资管计划，再进入这家房企的“项目公司”，即作为项目公司永续债。

　　顾名思义，永续债本身期限为永续或极长。但一名审批过此项目的银行人士告诉本报，为了让购买房企永续债对于银行而言效果等同于贷款，银行会在利率上“动手脚”，比如约定每年递增的利率，或前两年利率为一般定期贷款利率，到了第三年突然加码，倒逼企业因无法承受利率而只能像还贷一样到期还债。

　　“就好比每年利率加个5%，那谁受得了‘永续’借下去?”该银行人士说。

　　为了逃避资金用途限制方面的监管，合同还会约定项目公司的借款用途为归还股东借款，即将永续债用于偿还其在母公司的债务。而事实上，项目公司借母公司的资金本身就是主要用于拿地。所以虽在会计科目上兜了一圈，其实质无非就是地产企业从银行融资拿地。

　　而让这家香港上市房企乐于借永续债的另一个原因，是让报表看似健康。根据相关规定，永续债是进入报表中的“权益”项目而非“负债”。

　　上述这种种“花招”，都在此次监管之列。《意见》堵上的五条渠道中已经包括了信托资金、资管计划等，而监管对于银行资金流向管理“实际重于形式”的要求，也会砍断银行暗地“输血”线。

　　宽松的资金若为土地市场泡沫缘起，看住灰色资金运输链条，往往是挤出泡沫的有效方法。