王填：发展REITS助力商业不动产证券化

　　中国证券网讯（记者 刘涛）建议发行房地产投资信托基金（REITS）帮助房地产去库存，促进商业地产转型是全国人大代表、步步高东董事长王填在2016年两会带来的新建议。王填在接受记者采访时表示，房地产投资信托基金能够有效化解当前行业高库存，推动商业地产行业实现转型升级。房地产投资信托基金为商业地产开发商提出了一种退出机制，不但对房地产运营模式由重资产转型至轻资产具有催化作用，还可以通过份额分散投资控制风险。

　　王填认为，商业地产目前的库存压力很大程度上源于过去三十多年高速推进的城镇化导致的供需失衡。研究发现，在住宅市场实施调控的2008至2014年间，办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于住宅开发投资的187%。虽然在早期市场存量不足以满足市场需求的时候，商业地产先开发后销售的盈利模式能获得一定成功，但随着存量日益累积，供需失衡加剧，这种开发模式日益式微。国内的商业地产已经沉淀了庞大的运营中或开发中的物业资产，许多开发商正在积极探索寻求轻资产化运营，商业地产行业亟待转型。

　　房地产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。其发展能够对商业地产运营模式带来深刻变化，能够有效化解当前行业高库存，推动商业地产行业实现转型升级。目前，全球已有20个国家和地区相继推出房地产投资信托基金，并且有七个国家和地区正着手开辟房地产投资信托基金市场。在成熟市场，房地产投资信托基金已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

　　目前，我国尚未针对房地产投资信托基金作出明确的征税规定，根据现行税法，我国发行的房地产投资信托基金面临双重课税问题，导致发行成本高企。王填建议，可借鉴国外的税制经验，采取立法为主、政策为辅的探索方式，推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决以及税收立法的早日出台；对房地产投资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV方免除部分税收，如免除进行实际经营的专业物业管理公司的契税、印花税、营业税；对房地产投资信托基金中的募集方实施税收优惠政策，如免除发起人资产移出环节的营业税、土地增值税、企业所得税、印花税；对房地产投资信托基金中的投资方实施税收优惠政策，如收益分配时的个人所得税。