新盘开始降价 豪宅去化艰难

　　在二手房市场风声鹤唳的同时，新房市场也不平静。

　　与多数城市一样，深圳楼市下行的迹象也是先从市中心周边的项目开始显露的。在新楼盘密布的深圳龙岗区，近期有两个楼盘降价促销引发了广泛关注。在深圳开发商看来，楼盘降价已经不是一件难以启齿的事情。

　　这两个降价的楼盘分别是中骏四季阳光和万科广场。其中，中骏四季阳光作为新盘的开盘价比周边低了10%，开发商的这一做法被深圳业内评价为“识时务”。及时降价也为开发商带来了有效去化，据称开盘销售顺利。而标杆房企万科的万科广场也加入了降价的队列。五一期间推出的促销活动最多可享近30万元的优惠。深圳是万科的大本营，在深圳的房地产圈中，万科的形象是“反应迅速”。

　　如果说识时务的刚需产品开发商已通过及时调整价格应对市场，那么豪宅项目面临的困境就更艰难一些。深圳在售豪宅的代表项目深业上城上个月高调举行了新闻发布会，宣布项目销售顺利。发布会上，项目负责人表示：“为了调整户型热销程度、保证客户购买信心，我们对公寓价格调高4次，优惠折扣累计减少3次，不同户型价格涨幅在5%-15%，依然受到购房者追捧。”然而，5月27日克尔瑞公布的一项销售数据说明，深业上城开发商的预期明显过于乐观。克尔瑞的数据显示，深业上城总批售套数为639套，截至今年5月中旬剩余套数为523套。今年前4个月，这一豪宅项目仅成交了18套。

　　对于深业上城这样未来将配建大规模高端商业地产的项目而言，前期住宅的销售情况至关重要，因为这关系到开发商能不能回拢足够的资金以推进后续项目建设。如果前期住宅销售不畅，耗资巨大的商业地产将为开发商带来极大的资金压力，甚至会拖延整个项目的工期，进一步影响住宅的销售。

　　“深圳豪宅近期遇到销售困难的部分原因可能是银行贷款收紧，豪宅需要占用较大的资金量，购买者即使实力雄厚也要考虑到现金流，因此多数豪宅购买者都要申请银行贷款。本来深业上城转为商务公寓之后，购房者已经不受银行限贷的影响，但近期银行房贷全面收紧严重影响了豪宅的销售。”深圳一位地产人士表示。