方正证券：超预期政策箭在弦上,地产行情不得不发

　　投资要点

　　商品房成交量正在好转,但库存风险仍然较高 春节后商品房成交量正在回升,但在目前政策环境下大幅超越去年同期的概率不大。同时,成交量的好转并没有带来库存的下降。截止2月末,全国已竣工商品房待售面积6.4亿平方米,比2013年末增加1.5亿平米,如果考虑到在建面积和已出让土地待建面积,全国库存量远高于统计数字,高库存抑制了企业投资开工意愿。2010年以来大量的土地供应将导致今年上半年商品房供给仍然较多,库存风险已成为决策层最为关注的问题。

　　库存风险或倒逼超预期政策出台

　　在目前政策状态下,2015年销量大幅超越去年下半年的概率不大,而供给却可能不会减少,若要快速消化库存风险,较去年下半年更加强烈的刺激政策是非常有必要的,今年出台超预期的刺激政策概率较大。近期两会中已传出地产政策更加积极声音,未来超预期的政策可能体现在:调整中小城市二套房贷首付比例;棚户区改造货币化安置去库存;开启商品房转公租房的新模式;营业税免征门槛由5年缩短至2年;管控地方土地供应等等。

　　超预期政策箭在弦上,板块行情不得不发,给予行业“推荐”评级

　　更加宽松的地产政策叠加宽松的货币政策,最终将推动地产销量的回升。一方面宽松政策环境推高地产公司估值,另一方面,销量回升拉动地产公司业绩。因此地产板块政策市的规律非常明显。我们统计了2008年以来地产板块持续上涨的时期均伴随着政策放松及销量回升。而反过来看,政策宽松的时期多数情况下伴随有地产板块上涨,但有一次例外,即2012年三季度,在成交量持续回升半年后,市场对宽松政策及逐渐走高的销量是否还能持续产生怀疑,地产板块下跌,而四季度销量继续提升,宽松政策没有扭转,地产板块出现补涨。

　　如今超预期政策箭在弦上,我们看好地产板块未来行情,给予“推荐”评级。重点关注四大主题:1)行业龙头:万科A,保利地产,招商地产;2)国企改革:天健集团,中洲控股,深振业A,南国置业;3)京津冀板块:华夏幸福,荣盛发展;4)积极转型:华业地产,金科股份,苏宁环球等。

　　风险提示:

　　宽松政策低于预期;销量持续低迷;销量快速回升带动价格上涨超预期等。