新型城镇化+交通强国 “十四五”时期TOD迎发展良机

　　由于疫情变化和外部环境存在诸多不确定性，明年经济形势仍然复杂严峻，复苏不稳定不平衡。

　　房地产行业面临的也是同样复杂的大环境。一方面，“十四五”规划中关于推进新型城镇化的表态，奠定了房地产依然拥有稳定需求的基调；另一方面，房地产已经进入了规模总量相对稳定阶段也是不争的事实。如何在新型城镇化的大潮中把握新机遇，开辟更具成长潜力的新赛道，将是各家房企在下一个赛段构筑领先优势的重要砝码。

　　从目前国家公布的交通强国以及都市圈建设战略规划来看，TOD（以公共交通为导向的开发）有望成为“十四五”期间的新风口。龙湖集团CEO邵明晓在最近一次的采访中就表示，新型城镇化的核心就是大城市、城市群、卫星城、大高铁、大交通，让年轻有支付能力、有活力的人口高度集聚在这些大节点上。而龙湖布局TOD正是契合了城市发展的大势。万科集团也已经将TOD提到与城市更新并行的高度，该公司总裁祝九胜认为，对于开发商来说，TOD过往是加分题，但今天变成了一道必答题。

　　这确实是一个令人心动的广阔市场，据机构测算，目前已经在运营的+在建部分的轨道交通线路对应的TOD市场规模，已经达到4.3万亿元，随着我国城市轨道交通的快速发展，潜在TOD规模还将不断扩大。不过，由于门槛高、难度大，这注定是少数房企才能拿到入门券的盛宴。正如京投发展总裁高一轩所说，“TOD是一个需要综合能力比较强的优等生才能参与的事。”

　　“十四五”规划中的TOD新机遇

　　充满挑战与不确定性的2020年即将走向尾声，在新旧交替之际，11月公布的“十四五”规划建议为下一个五年中国经济的发展指引了方向。文件提及，要促进住房消费健康发展，推进以人为核心的新型城镇化，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。

　　专家认为，我国正处于城镇化快速发展时期，这个过程既创造巨大需求，也提升有效供给。因此，“十四五”期间，要发挥中心城市和城市群带动作用，实施区域重大战略，建设现代化都市圈，形成一批新增长极。

　　过去粗放的数量型增长模式，已经无法满足城市在新时期的持续健康发展要求。TOD模式因此备受关注。凭借强大的改善交通拥堵、高效资源配置以及制造新经济中心的能力，TOD模式更新了城市开发理念，重构城市运营方式，成为解决大型城市发展规划问题的首选模式。

　　而“十四五”规划建议也提及要加快建设交通强国，完善综合运输大通道、综合交通枢纽和物流网络，加快城市群和都市圈轨道交通网络化。有专家表示，“十四五”期间中国轨道交通仍将快速发展，这意味着，可有效提升城市土地利用效率和空间价值的TOD模式将迎来发展良机。

　　保利投顾研究院持相似的看法，该机构认为，我国交通基建资金缺口、高度聚集的人口压力凸显、各城密集出台TOD政策，三大因素交织驱动我国TOD模式发展正在驶入快车道。目前全国已有超过17城出台政策，从明确地铁物业开发方向、缓解融资困境，到推动综合开发，政策日益完善，助推TOD加速发展。

　　例如，东莞年初便表示，2020年将完成55个TOD站场规划编制，5月份又出台了《东莞市轨道交通TOD地区土地与空间复合利用管理规定（试行）》。作为全国人口第四高的城市，成都的轨交在建规模已经连续多年排名全国前三，目前正在推进的项目的总投资超1600亿元。

　　行业优等生的万亿级赛道

　　对于TOD的市场规模，曾有机构做过统计，得出来的结论是，已经在运营的+在建部分的轨道交通线路对应的车辆段TOD市场规模，已经达到4.3万亿元，若算上其他类型的TOD，保守估计市场规模将突破5万亿元。伴随着中国城市群的发展，TOD的市场容量还将不断扩大。

　　从市场层面来看，TOD的发展潜力已经得到各方认可，相关地块的成交热度不断上升。根据易居研究院的统计，今年前9月全国累计成交的TOD地块超过30宗，成交总面积近247万平方米。

　　深圳住建局局长张学凡在今年8月份曾表示，到2035年，粤港澳大湾区铁路网络运营及在建里程将达到5700公里，主要城市之间都是一小时通达，实现“轨道上的大湾区”。在这个基础上，他认为，房地产开发模式实际上就是TOD的模式，而且将会引领未来一段时间。

　　一些触觉敏锐的房企已经抢先占据了TOD的高地。龙湖集团是国内TOD领域的先行者之一，截至目前，该公司拟持有商业项目近100个，其中TOD项目数量占比近7成。机构数据显示，今年上半年，龙湖集团新增土地价值590.9亿元，其中便有5幅TOD项目用地，拿地金额接近196亿元。

　　截至今年上半年，万科集团已累计获取49个TOD项目，累计总投入2400亿元。其管理层在6月底的股东会上表示，未来万科在地产开发上有两个重点方向，分别为城市更新和TOD，虽然在业绩上还没有充分体现，但未来潜力很大，会为传统开发业务带来新的增长曲线。

　　据不完全统计，目前介入TOD模式的开发商仅有寥寥十余家，其中既包括万科、龙湖、保利等全国布局的企业，也有京投发展、越秀地产等专注于深耕北京、广州等区域市场。分析人士认为，TOD确实是蓝海，但这是一片波涛汹涌的蓝海，对于企业综合实力要求太高，管理起来也极其复杂，只有少数企业才有资格分享其中的巨大市场红利。

　　高一轩也曾公开表示，TOD是一个非常开放的市场，市场空间大，综合回报较高，因此成为众多房企的发力点。但TOD项目开发复杂，技术要求门槛高，且需要综合操盘能力，对于房企挑战也较大。在他看来，由于业态丰富、资金量大，TOD是一个需要综合能力比较强的优等生才能参与的业务。短平快、快周转、赚把钱就走人的传统地产开发模式，并不适用于TOD。

　　从已经在TOD市场占据一定份额的企业来看，大多是各方面发展较为均衡的“三好生”。例如，作为“三道红线”中为数不多处于“绿档”的房企，龙湖集团的平均融资成本已经连续4年维持在4.5%的水平，2020年上半年的净负债率51.4%，在手现金784亿元，现金短债比为4.55倍，财务及盈利指标均属行业较优水准。较低的融资成本、充足的现金流，可以形成“投、建、管、融”的良性循环，撬动投资回报期较长的TOD项目。与此同时，地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务等多元业态协同并举，以及突出的规划、设计、建造和运营等专业能力，也是龙湖能够在TOD赛道上保持长足竞争力的核心所在。

　　中信建投认为，贯穿“十四五”期间的最大国情便是中国进入城市化下半场。未来服务业、制造业、供应链的重整，包括科技创新的升级，大概率会在城市群里发生。因此，未来10年，龙湖也给自己锚定了方向，那就是紧随大势，聚焦TOD模式、深耕商业赛道，做城市的长期主义者。而TOD这条万亿级赛道，也将成为以龙湖、万科等为代表的行业优等生的专属。（cis）