国泰君安：首付降低加快楼市去库存 投资端企稳可期

　　中国证券网讯（记者 王晓宇）国泰君安今日发布报告称，房贷首付政策的再次降低对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。预计新政对成交量的提振和加快库存去化有一定作用，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。

　　监管部门今日发布房贷新政。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　国泰君安地产策略小组认为，这是继去年330新政后，房贷首付政策的再次降低，本次调整可以理解为首套房首付下调5个百分点，二套房首付下调10个百分点。

　　分析师认为，政策出台是为了进一步加快非限购城市去库存（限购城市特指北上广深及三亚），通过销售端的回暖带动投资端企稳，对目前预期较为悲观的楼市注入一剂强心针。2015年房地产开发投资增速仅为1%，土地购置面积和土地成交价款同减31.7%和23.9%，整体较为低迷。

　　分析三认为，地产长周期见顶，房价高位，政策放松所带来的成交活跃有待观察。但较之货币政策的刺激，降低首付对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。而效果仍需要看银行层面的执行意愿，预计新政对成交量的提振和加快库存去化有一定作用，但不宜过高估计。

　　此次首付降低只是中央经济工作会议以来化解房地产库存的第一步，信号意义明显，预计降准降息、财政补贴、税费优惠等政策将加速落地，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。

　　以100万的销售价格、20年期和4.125%的按揭贷款利率测算，30%的首付比例下，首付30万，月供约为4300元/月；20%的首付比例下，首付20万，月供约为4900元/月。首付下降和降息降准预期的双重影响下，对改善型住房需求的刺激更大。

　　综上所述，国泰君安认为，地产板块经历前期的深幅调整，估值优势尽显，具备突出的“行业比较优势”，在具备估值优势，且政策频繁吹暖风的情况下，应加大地产板块的配置，维持“增持”评级，重点推荐优质超跌龙头和“转型”标的：格力地产、中天城投、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、苏宁环球、宝安地产、金科股份和新城控股等