中金公司:后市房地产政策力度可期 基本面走势有望不断向好

2021-12-20 10:13:56 来源:上海证券报·中国证券网 作者:范子萌

  上证报中国证券网讯(记者 范子萌)中金公司最新发布研究报告认为,近期中共中央政治局会议和中央经济工作会议先后表态“支持合理住房需求”“促进良性循环”。后市房地产政策力度可期,基本面指标将逐步企稳回升,带动行业预期和信心不断修复,最终实现良性循环。

  报告称,自9月29日人民银行和银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,明确表态维护房地产市场平稳健康发展后,信贷环境(如按揭额度、房贷利率、放款速度等)边际改善明显。受益于此,商品住宅销售面积自11月中旬起开始出现筑底回升迹象、跌幅明显收窄,同时领先指标显示存量房市场上售房者价格预期有所企稳、议价能力不断走强,料后市伴随着政策不断发力,购房者观望情绪好转,中短期内重点城市房价下行趋势有望得到遏制并逐渐企稳回升。

  数据显示,住房按揭投放速度已明显加快。10月新增居民中长期贷款同比转增4%,11月同比增幅进一步扩大至15%达5821亿元。同时,11月主流城市首套房贷利率自10月环比转降1BP后进一步下行4BP至5.69%,平均放款周期也环比上月缩短6天至68天。

  得益于信贷环境的边际改善,前端销售已初现回暖迹象。11月全国商品房销售面积和金额同比跌幅分别收窄至-14%和-16%(10月-22%和-23%),较2019年同期跌幅分别收窄至-4%和-1%(10月-10%和-4%),中金公司持续监测的高频商品住宅销售面积数据也自11月中旬起开始呈现筑底迹象并延续至12月,12月前两周同比跌幅已从10月的-30%收窄至-22%。

  伴随着销售回暖,各项领先指标也显示重点城市房价下行趋势有望得到遏制并逐渐企稳回升。中金公司预计,伴随着政策持续发力,购房者观望情绪将有所好转,中短期内重点城市房价有望企稳回升。11月上海成交价格指数自7月进入下行通道后首次环比转增0.1%。

  从地产融资方面来看,报告认为,11月以来房企境内公开市场融资有一定恢复,主要集中在银行间市场,发行人高度集中为国企,部分是新注册额度,募集资金可用于偿还银行贷款,同时供应链ABS有一定恢复,美元债12月恢复新发但规模有限。

  “中资美元债市场体系成熟、高度市场化,风险处置机制健全,投资人较为成熟和分散,风险甄别能力较强,具有较强的应对风险事件的能力。”报告称,中资美元债具备较为成熟的条款保护机制。中资美元债通常有明确的事前约束条款,对违约事件、违约责任认定、违约后程序有明确界定和说明,条款整体执行也更为严格。此外,中资美元债市场投资者较为分散,有一定风险承受能力。做市商和做空等机制也使得市场整体流动性较好,因此从历史情况看,风险事件消除后市场均有反弹。