市场各方看好公募REITs试点新征程 上交所抓紧制定REITs扩募规则

　　上证报中国证券网讯（记者 祁豆豆）证监会官方网站18日发布消息表示，当前证监会正会同相关部委深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环。市场各方对此消息颇为振奋，看好我国公募REITs市场发展前景。记者也从上交所获悉，正在抓紧制定形成REITs扩募规则，拟近期对市场征求意见。

　　市场各方热议公募REITs 新发展

　　证监会表示，正在研究制定基础设施REITs扩募规则。中信证券分析指出，扩募是我国公募REITs市场走向成熟阶段的关键机制。通过扩募机制，发行人可将成熟运营的资产不断注入公募REITs，打造“投-融-管-退”业务闭环，对于发行人业务模式优化意义重大。扩募机制推出后，公募REITs作为高效稳定的资产盘活平台的价值凸显，将促进现有公募REITs平台外延式成长、提升潜在发行人参与意愿，有效助力公募REITs市场规模增长。

　　同时，扩募有助于发挥管理人主动管理能力，提升公募REITs投资价值。中信证券表示，通过扩募收购优质资产，可以优化资产组合、提升投资价值、扩大管理规模、增加管理费收入，因此基金管理人的主动管理能力将得到积极调动和充分发挥。另一方面，公募REITs持有项目数量增加，可缓释集中度过高的风险，提升公募REITs投资价值，吸引更多投资者参与公募REITs市场。

　　此外，扩募还能体现公募REITs价格发现功能，构建投融资良性循环。分析人士指出，扩募机制将使得基础设施资产市场和资本市场的双向联动效率大大提升，可以充分体现公募REITs的市场价格发现功能，从而为基础设施投建企业提供定价的“锚”，形成“以终为始”的全局性投融资视角，构建基础设施项目投融资良性循环，更好地实现基础设施项目高质量发展。

　　在扩充REITs基础资产范围方面，证监会提出推动保障性租赁住房项目落地。中金公司旗下中金基金认为，在“房住不炒”“租购并举”背景下，租赁住房市场扩容是大势所趋，改善租购比例是未来中国住房市场发展的主旋律之一。其中，保障性租赁住房是关乎民生工程的重要基础设施，公募REITs可以通过市场化资源配置机制实现租赁住房领域保障性和市场化的平衡，有助于实现住房租赁领域的合理稳定的土地供给、日趋完善的住房租赁资产管理能力、市场化上市与投资退出机制的有机结合，吸引市场化资金来提高保障性租赁住房供给，打造一套可操作、可持续的住房租赁投融资模式，顺势利导地实现投融资良性循环，落实房地产长效机制。

　　国泰君安资管REITs团队表示，对于保障性租赁住房REITs在试点工作中面临的难点和痛点，监管层前期也与市场各参与机构进行了深入了解。因此，本次监管释放的信息不仅是积极响应和落实国家政策导向，更是落到实处，从实操层面给予了市场极大的信心。后续相关政策的正式出台有望针对性地解决市场参与各方关注的问题，促进保障性租赁住房REITs项目申报的常态化，有力助推保障性租赁住房REITs的成功落地。

　　上交所正在抓紧制定形成REITs扩募规则

　　2021年6月，首批基础设施公募REITs在上交所试点落地以来，目前共有6只基础设施公募REITs产品在上交所上市，合计融资199亿元。上交所在健全基础制度，优选试点项目，确保市场就绪方面，做了大量工作。当前，6只项目市场运行平稳，流动性和价格发展机制总体较好，总体而言，试点工作实现了平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。

　　当前，上交所正积极配合证监会，持续致力于深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制建设，拓宽试点范围，稳步发展REITs市场。

　　据悉，在证监会的指导下，上交所对国际REITs市场及境内股票市场的相关机制进行深入研究，并结合首批项目的实践需要，对构建公募REITs扩募机制提出了具体思路，正在抓紧制定形成REITs扩募规则，拟近期对市场征求意见。同时，上交所正在紧锣密鼓地做好扩募业务的技术准备工作，并积极引导有扩募需求的REITs做好扩募资产筛选，尽快推动扩募项目落地，扩大标杆产品规模，尽早实现REITs全链条管理，进一步推进我国REITs常态化发展。

　　同时，上交所也在抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。上交所高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作，积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点，深入调研了北京、上海等多地等10多家保障性租赁住房企业。统筹推动优质项目开展试点工作，包括华润有巢、北京保障房中心、重庆地产等，并紧密协同地方发改委及相关政府单位，协助解决具体技术难点，尽快落地成熟项目。