泓湖百世财富专栏 | 下半年房地产市场将企稳回升
2021年下半年以来，房地产市场正经历全面下行、逐步探底的过程。预计2022年上半年将延续下行探底态势，叠加疫情因素冲击，市场整体压力较大。伴随着房地产调控优化政策的实施和效应的逐步显现，下半年市场有望企稳并小幅回升。
一、房地产优化政策打开宽松空间
2021年三季度后，房地产政策基调出现调整。央行货币政策委员会2021年第三季度例会召开。会议针对楼市提出，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，住房金融政策由收紧转为优化；12月提出要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。今年4月中央政治局会议明确，在坚持房住不炒的基础上，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。中央调控基调的转暖，体现了政策对房地产行业在国民经济发展中地位的认可，表明稳住房地产行业对稳增长仍将起到十分重要的作用。
2022年初以来，调控政策积极有为。在需求端，政策着力释放需求。住房金融政策转为呵护为主，小幅下调五年期贷款基准利率LPR，适度加快房贷投放力度，引导整体房贷利率短期重新回到下行通道中。3月新发放个人住房贷款利率为5.42%，比年初低17个基点。地方政府积极发力，重点突出因城施策，积极落实稳楼市的举措。诸多二、三、四线城市放宽了公积金政策，包括下调公积金贷款首付比例（首套和二套房）、提高公积金贷款额度、调整社保缴存要求等，不少城市的商业银行已经将首套房贷首付比例降至20%。有条件的城市取消了限制性购房政策，纷纷放松相关限购、限售政策。据不完全统计，截至4月初，全国已经有超过40个城市优化楼市调控政策。
在供给端，政策支持从四个方面入手：一是银行加大对房企贷款支持力度，一季度开发贷增加2900亿元，比上年四季度多增4414亿元；二是逐步恢复直接金融支持，已有招商蛇口、建发地产、万科、保利等房企成功发行并购债；三是保障房建设有序加快，针对保障性租赁住房的金融支持不纳入房贷集中度管理，切实增加保障性租赁住房金融供给力度；四是有效增加土地供应，降低房企拿地门槛，若干重点城市土拍规则出现调整，南京、重庆、合肥等城市纷纷采取措施减少房企拿地附加条款，取消“竞配建”要求或者调整土地出让金缴纳周期，增加房企商业住宅用地储备购置的积极性。
二季度后，房地产政策将会在更大面积和更大程度上释放购房需求，给予购房者和房企足够的资金支持，重点在如何更好地满足刚性和改善性住房需求。政治局会议将改善性住房需求明确纳入合理的房地产需求，表态要给予支持，这意味着未来住房需求释放会有较大空间。后续楼市纾困政策或将从三、四线城市逐步向一线和重点二线城市转移。这有利于缓解和改善当前重点城市房地产销售不畅的问题。优化商品房预售资金监管，将有助于金融资源加大对优质项目的支持力度。商业银行和金融资产管理公司将推进重点房企风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度；金融机构将在风险可控基础上，适度加大流动性贷款支持力度。
二、房地产市场将“由寒转暖”
需求是房地产市场的基本变量，而政策变化则是影响市场需求扩张与收缩的关键因素。随着政策宽松调整的推进，房地产市场将逐步转暖。房地产投资增速可能先走负后转正。上半年由于房企面临偿债高峰期的压力、行业景气度大概率惯性下滑，土地市场仍将面临偏冷的局面，抑制房企的投资积极性和能力。4、5月份可能是年内投资最低阶段，增速可能为负。下半年，随着优化调控政策逐步显效，新开工或将触底反弹，房地产投资增速可能在三季度逐步企稳，并于四季度小幅回升。预计全年房地产开发投资同比增长约2%，增速继续下降但幅度稍有放缓。
由于需求逐步得到释放，房地产市场销售可能在二季度触底，下半年逐步实现企稳回升。通常，住房信贷增速回升到销售改善一般需要两到三个季度，如果国内疫情得到有效控制，下半年销售预期有望逐步改善。虽然可能与传统“金九银十”行情相比成色明显不足，但四季度销售环境将可能实质性回暖。
鉴于市场存在下行压力，房价可能在上半年总体表现疲软。在高基数和二、三线城市购房需求放缓的影响下，仅部分一线和重点二线城市房价可能保持坚挺，总体上分化态势延续。参考过去类似周期的房价表现，结合疫情冲击的滞后影响，预计本轮房价的拐点大致在三季度前后。随着需求逐步改善，加之重点城市现房库存偏低的因素，一线和重点二线城市房价可能率先回升，通常其恢复速度早于全国平均水平约1—2个月，四季度全国房价增速有望实现全面企稳回升。
从中长期看，在新型城镇化、共同富裕政策和人口净流入的背景下，未来城市群和都市圈房的住房需求体量依然不小。对于刚需和改善性需求而言，三季度可能是本轮布局房地产资产的合适时机，可适度关注一线城市、内陆新的增长极、省会城市以及依附于大城市的辅助城市和县域城镇。
而对于更多的投资者，则依然要遵循“房住不炒”这一政策导向，建议可将注意力转向长久期稳健类、权益类和保险等金融资产，并且在专业机构的指导下，通过多资产、多策略的科学配置，获取稳健、可持续的投资回报。
（CIS）
