机构报告：百城房价约七成偏弱态 具备下调房贷利率条件

　　上证报中国证券网讯（记者 于祥明）上海易居房地产研究院1月31日发布《2022年中国百城房价报告》提出，央行“房贷利率下限允许下调”政策以来，“房价走势—房贷利率政策”之间的关系更加密切。截至1月底，全国多地出现房贷利率下调的密集操作，预计后续各地基于房价走势情况，会有更多的降低房贷利率的操作。

　　报告统计，2022年全年，全国百城新建商品住宅成交均价为19222元/平方米，同比涨幅8.4%，相比2021年10.7%的同比涨幅收窄了2.3个百分点。上海易居房地产研究院研究总监严跃进向记者表示，具体看，2022年房价走势呈现V型，说明一系列购房新政和金融政策持续发力，防范了房价失速的风险出现。

　　“我们拉出2019年以来三类城市年初累计房价同比涨幅数据，从曲线中可以看出城市分类的特征。一线城市在2022年的房价走势明显和其他两类城市有差异。总体上一线城市的房价涨幅略高。而三四线城市的人口导入速度慢，其房价总体处于弱势。”严跃进说。

　　基于城市分类，报告列出了一二三四线城市中房价同比跌幅最大的城市。统计显示，二线城市中，太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳的房价总体偏弱。

　　“此类城市大多属于北方省会城市或文旅市场遇到明显冲击的城市。而三四线城市中，香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州的房价总体较弱。”严跃进说，通过对全国百城2022年的房价数据进行统计，约有7成城市房价偏弱，总体上具备房贷利率下调或突破房贷利率下限的条件。

　　另外，报告测算分析，近三年房贷成本累计减少16%。

　　“我们基于近三年房贷的主流利率，对降低房贷利率的政策效应做简单测算。其中2020年初全国重点城市主流的房贷利率为5.3%。”严跃进说，经过金融政策调整，2023年1月份关于“3.8%利率为主流利率”的共识逐渐增强。如果以“100万贷款本金、30年贷款时间、等额本息”为案例进行测算，2020年初月供额为5553元，而在3.8%的贷款利率下则为4660元，对应百万房贷的每月月供额减少了893元、16%。