REITs权益属性进一步明确 推动市场锚定底层价值交易

　　上证报中国证券网讯（记者 林淙）为明确公募REITs产品的权益属性，推动建立符合产品特点的会计处理方式和投资逻辑，近日，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》（以下简称“4号指引”）。根据该规定，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。

　　在采访中，市场各方均向上海证券报表示，建立REITs产品权益属性共识是REITs市场生态建设的基础，将进一步影响市场投融资两端建设、配套机制完善。公募REITs定位为特殊权益产品，意义重大，不仅能够清晰引导原始权益人的明确发行逻辑，更有助于投资机构建立匹配的投资逻辑、投资策略、风险控制、会计核算以及考核机制等。

　　另外，上交所近期发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金（REITs）2023年年度报告披露工作有关事项的通知》。其中提出，基金管理人应当于2024年3月31日前完成基础设施REITs2023年年度报告的编制、报送以及披露工作。

　　从已发布2023年四季报的公募REITs产品来看，沪深两市公募REITs整体业绩表现超出预期，呈现出良好的持续经营及成本控制能力。后续，随着REITs市场生态建设持续推动，公募REITs的经营业绩将进一步夯实。

　　REITs产品经营稳健 可供分配完成率较好

　　随着国内经济复苏局面进一步明确，作为市场上最为优质的基础设施资产，公募REITs的底层资产表现出更强劲的经营韧性。

　　如华夏北京保障房REIT去年全年四个季度的收入均超额完成预期，四季度基金层面收入的完成比例达到104.46%，该产品的市场价格保持了一定程度的稳定。

　　另外，记者梳理发现，公募REITs的分红可谓“慷慨”。从可供分派现金的完成率情况来看，公募REITs的总体完成率较高，其中有多只产品完成率超过100%。

　　以中航首钢绿能REIT为例，产品上市以来已进行5次分红，平均每半年一次，累计分红3.679亿元。2021年年度现金分派率达12.52%，2022年年度现金分派率达10.27%。超额完成了发行时的两年预测目标（2021年预测9.13%、2022年预测8.17%），有效保障了投资者的现金收益。

　　再如，中信建投国家电投新能源REIT产品，上市不足一年已经分红两次，累计分红金额达到5.25亿元。

　　中金公司认为，公募REITs市场过去较长一段时间的波动中已包含对高速公路车流量增长率、产权REITs出租率、产权REITs租金水平等主要要素的重新定价，估值消纳或已较为充分。建议结合陆续出炉的2023年四季报情况，挖掘业绩预期完成率较高、同比稳健或有修复、行业或区域周期性压力相对较轻的标的进行布局。

　　明确公募REITs权益属性定位 夯实生态建设基础

　　自公募REITs上市以来，市场各方普遍认同REITs产品的权益属性，实践中已上市REITs在原始权益人层面也已按权益进行列报，但在制度性层面并未作出明确安排。而此次证监会发布的4号指引，在规则层面对实践处理安排进行了认可。市场专家表示，4号指引对REITs产品权益性会计处理的安排，符合会计准则要求，同时具有较强的可操作性和可行性。

　　从对投、融两端的意义而言，此举一是有利于维护二级市场稳定，促进长期配置投资。本次政策的出台，明确了在会计核算时RIETs为权益属性产品，可以选择将估值损益计入其他综合收益的金融资产科目，消弭二级市场短期波动对利润表的影响，缓解市场因流动性和止损压力带来的被动减持行为，鼓励机构投资人长期持有，较好地匹配公募REITs品种长期投资的业务实质。同时，公募REITs市场可以更好发挥长期投资者对基础设施项目的估值定价功能，引导实体资产的一二级交易市场良性交互。

　　二是助力公募REITs市场常态化发行，激发盘活资产活力。原始权益人尤其是央企与国企等特别关注盘活存量资产、降杠杆作用，由于REITs能否计入权益工具缺乏明确制度安排，在权益属性认同和积极推进项目培育方面仍存在困惑和疑虑。此次政策出台，有助于企业盘活存量资产、降低企业杠杆预期，将大大提高企业发行的积极性，从而助力公募REITs市场持续扩容。

　　另外，政策面上，上交所于近期发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金（REITs）2023年年度报告披露工作有关事项的通知》。根据通知，2023年年度报告披露后，上交所鼓励基金管理人等积极召开业绩说明会，按照相关要求，对基础设施REITs所处行业状况、经营业绩、底层资产运营情况等投资者关心的内容进行说明，并在业绩说明会召开前在本所发布公告，明确召开时间、地点以及主题、投资者参与形式等内容。原则上，对于经营不及预期的基础设施项目，基金管理人和运营管理机构的信息披露事务负责人应当参加并作专项业绩说明。

　　市场机构表示，近期REITs项目2023年四季报陆续披露，整体运营较为稳健，边际上略有分化，全年可供分派目标基本达成。会计处理方式的明确将进一步推动市场锚定REITs底层价值进行交易，促进市场价格更紧密地围绕价值波动。当前许多REITs项目可能已经处于估值偏底部区域，其高分红属性和配置价值进一步凸显，在估值方法调整和市场、管理人、监管的协同支持下，市场价值有望得到修复。