新闻分析：美国住宅楼市复苏喜与忧

　　新华社华盛顿８月２５日专电新闻分析：美国住宅楼市复苏喜与忧
　　新华社记者蒋旭峰　王宗凯　高攀

　　美国住宅楼市从去年开始触底反弹，从当年引爆金融危机的“风险源”变为如今经济复苏的“增长源”。不过一些业内专家也指出，近期房价增速过快、房贷利率上行等因素都是美国楼市持续复苏中的隐忧。

　　楼市量价齐升

　　尽管月度数据有波动，但是从总体看，美国住宅楼市在过去一年半中持续回暖，复苏势头逐步确立。美国全国房地产经纪人协会（ＮＡＲ）的最新数据显示，约占市场成交量九成的旧房销售量在７月份经季节调整按年率计算为５３９万套，创下２００９年１１月份以来新高，比去年同期增加１７．２％。美国新房销售在６月份创下五年来新高后，７月经季节调整按年率计算的销量为３９．４万套。

　　销售回暖带动新房开工量增加。美国商务部的数据显示，７月份美国新房开工量经季节调整按年率计算为８９．６万套，比去年同期增长２０．９％。

　　美国房屋成交价格涨势明显。ＮＡＲ的数据显示，７月份美国各类旧房销售中间价为每套２１．３５万美元，同比增长１３．７％，为连续第１７个月同比上涨，比２００６年７月的历史高峰２３．０４万美元仅低７．３％。

　　宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产和金融学教授苏珊·瓦赫特等专家告诉新华社记者，经济持续复苏、就业市场改善、低贷款利率的金融环境、被抑制需求得到释放等均是带动住宅销售的量价齐升的主要因素。

　　美国马里兰州资深地产经纪人布赖恩·鲁佩尔告诉记者，从去年以来，他的工作节奏一直很快，投资者热情很高。房价上涨也帮助部分贷款购房者摆脱了“负翁”状态，他们开始考虑改善住房需求，一些首次购房者要与投资者竞价购买中低价位的房产。

　　楼市回暖为美国经济和遭受金融危机重创的建筑业吹来暖风。美国政府的数据显示，从２０１１年第三季度至２０１３年第二季度，住宅楼市每个季度为ＧＤＰ贡献的增长率不低于０．１５个百分点，２０１２年第四季度更是贡献了０．５个百分点。在截至今年７月的１４个月中，共有１１个月建筑业就业岗位增加。

　　美国智库彼得森国际经济研究所高级研究员戴维·斯托克顿告诉记者，考虑到人口增长和投资性需求增加等因素，美国每年新房开工量应在１５０万套至１７０万套，目前新房开工量尚不足１００万套，表明美国楼市尚未完全复苏，但是楼价回暖正在提振购房者信心，市场库存不足也在推动房价走高，美国总体经济的持续复苏将推动住房需求增加。

　　止赎高峰已过

　　次贷危机留下的明显伤疤是大量止赎房产，即房贷者无力还供、被银行收回产权的房产。银行通常等房价上升后将这类房产出售。业内人士指出，止赎房产目前平均是以小区内同类房产８．５折的价格出售，无人照料、状况糟糕的止赎房产会拖累整个社区的房价。

　　权威市场机构美国房地产跟踪公司的数据显示，今年上半年，美国新增止赎房产约８０万套，同比下降２３％；美国新增止赎房产数量在２０１０年达到２９０万套的顶峰，此后逐年下降，２０１２年降至１８４万套。

　　曾任美联储首席经济学家的斯托克顿指出，２００４年到２００７年是美国房贷泛滥最严重的时期，这段时间内出现的问题房产大多数已经进入止赎程序，到目前为止，“美国止赎风波最糟糕的时期已过”。

　　鲁佩尔认为，随着美国楼市转暖再加上中低价位的房屋供应偏紧，手中存有大量问题房产的银行正选择将止赎房产入市，在一定程度上有助于平抑市场供应偏紧的局面。

　　未来挑战仍存

　　尽管美国住宅楼市近期利好频传，但业内专家表示，美国楼市持续复苏面临房价上涨过快、止赎风波尚未完全平息、房贷利率上行等挑战。

　　ＮＡＲ的数据显示，截至７月，美国旧房销售中间价连续八个月的同比涨幅超过１０％。鲁佩尔说，这种月度增幅令人担忧，也不可持续。房价同比月度增幅如果保持在５％左右，楼市复苏将更稳健且更可持续，如果房价继续快速上涨，投资者的积极性也将下降。

　　尽管美国止赎风波的高峰已过，但也尚未完全平息，各州止赎房产状况出现分化。去年美国新增止赎房产的总量同比微降，但佛罗里达、新泽西等２５个州的新增止赎房产数量同比不降反升，意味着美国楼市上的止赎房产离出清尚有时日。

　　美联储自２００８年１２月起将联邦基金利率降到零至０．２５％的历史低位，并推出三轮量化宽松货币政策以压低长期利率，美国住房抵押贷款利率随之降至低谷，成为楼市复苏的重要支撑。但自从美联储主席伯南克５月暗示美联储可能将缩减资产购买规模以来，３０年期定息抵押贷款平均利率已上升了约１个百分点至４．４％，达到两年来的新高。ＮＡＲ首席经济学家劳伦斯·云指出，贷款利率上升初期，会增强购房者加快完成购房手续的动力，但如果贷款利率进一步上升，将会打击购房者的积极性。