植信投资研究院：房地产政策仍有放松空间 预计将有更多城市“松绑”限制性政策

　　上证报中国证券网讯（记者 范子萌）立足半年时点，房地产政策后续将如何持续发力？居民房贷利率还能再降吗？房地产投资是否存在新的机遇？

　　7月25日，国内知名财富管理专业智库植信投资研究院发布2023年下半年房地产市场展望报告。报告称，在各项住房支持政策的推动下，上半年房地产市场总体呈现复苏态势。但鉴于房地产市场短周期内仍可能面临的“逆风”，住房政策很可能会在下半年维持偏向支持的方面，并在局部范围内有针对性地增加支持力度。

　　报告预计，个人住房贷款政策利率有望维持在低位，市场利率可能会小幅走低。年内可能会有更多城市取消限制性购房政策，提振住房需求的释放节奏。期待下半年政策对促进房地产“后半段”工程建设和缓解房企债务问题等方面出台更多有力的积极政策，包括加大“保交楼”专项借款支持力度、利用好“金融三支箭”等工具促进房地产市场平稳健康发展。

　　展望下半年国内房地产市场运行，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平和首席房地产研究员马泓提出六点研判：一是此轮房地产周期倾向于弱复苏；二是房地产政策仍有进一步放松的空间；三是房地产销售市场有望逐步企稳，全面复苏基础并不牢固；四是销售边际改善有助于更多城市房价止跌企稳；五是土地市场仍将聚焦于大城市及其周边区域；六是房地产投资信心可能依旧不足。

　　其中，就房地产政策的未来空间，报告认为，需求端，调整的方式主要是降低购房门槛、增加交易活性。商业银行房贷基准利率将对应下调，并引导首套和二套房贷利率进一步走低。预计下半年将有更多城市对楼市限制性政策进行松绑，逐步取消过往限购、限贷、限售等措施，促进楼市回暖。在供给端，政策支持的方式主要是保障房企合理的融资需求、做好房企风险管控以及优化土地交易制度。预计有关部门将加快房企债券融资、股权融资审批，满足行业合理融资需求；一些大城市有望陆续推出高质量的土地、增加住宅用地供应比例。

　　关于房地产投资信心，报告认为，下半年，考虑到住房销售和土地市场改善并非全面转好，增量资金主要来自预收款及定金和个人按揭贷款，其增速有望小幅改善，“保交楼”专项借款将继续为房屋竣工段提供支持。然而，房企表外“降杠杆”的行为可能会大概率延续，导致大部分房企仍然受困与资金状况偏紧的问题。年内房地产投资下行风险犹存，三季度压力相对大一些，四季度有望回升。预计全年房地产投资累计同比可能下跌7%。

　　报告称，尽管下半年房地产市场对经济增长的拖累幅度有望小幅收窄，但仍不可以掉以轻心。房企风险仍然值得关注，下半年房企仍有不小偿债压力，三季度房企将迎来年内第二个偿债小高峰，受退市和债务违约影响，年内“保交楼”专项借款存在较大资金缺口。目前，房企银行贷款利率高于其投资回报率，国有大行和大中型股份制商业银行房地产业贷款余额和不良率“双升”， 建议对房企防风险的权重摆到更重要的位置，稳妥有序处理好房企风险。

　　针对这些，报告提出九点政策建议，包括：商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持；重点支持刚性住房需求，保障较低的首套房购置成本；阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠；一、二线城市适度松动限购限贷政策，以释放需求、扩大销售、回收资金；保持对优质房企合理的融资支持力度；加大实施房企定向宽松计划，稳妥有序增加“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款规模；加大力度创造宽松的房企非银金融环境；设立国家房地产基金，中长期应对房地产业不良资产处置；有效增加一线和重点二线城市土地供给等。