歌斐资产：欧美和亚太地区REITs研究

　　结论：

　　欧洲和亚太的REITS价格没有恢复到金融危机之前，十年年化总回报分别为0.32%和1.95%(含价格和分红总回报)，美国的REITS价格已超越金融之前，十年年化总回报6.31%。未来，歌斐资产更看好欧洲商业地产市场。

　　正文：

　　下图1展示了全球、欧美以及亚太地区REITs的相对价格走势，4个地区REITs走势表现出了极高的正相关性。

　　美国、欧洲与亚太三个地区中，目前REITs估值最高的为美国，已经超越金融危机之前的价格水平，市值0.81万亿美元；REITs估值最低的为欧洲，市值为0.15万亿美元，尚未回到金融危机之前的水平。此外， 亚太市场REITS也尚未回到金融危机之前的水平。

　　17年S&P United States REIT、S&P Europe REIT指数分别累计上涨0.53%与1.56%，S&P Asia Pacific REIT指数累计下跌2.29%。由于REITs具有很高的分红，因此价格变化只能反应其部分收益。17年S&P United States REIT、S&P Europe REIT与S&P Asia Pacific REIT指数的年化收益率分别为4.86%、8.81%与0.06%。

　　截至17年7月25日，S&P United States REIT指数的前三大构成分别为零售（20%）、住房（17%）与医疗房产REIT（13%）；S&P Europe REIT指数的前三大构成分别为零售（44%）、分散型（29%）与写字楼房产REIT（11%）；S&P Asia Pacific REIT指数的前三大构成分别为零售（32%）、分散型（25%）与写字楼房产REIT（20%）。

　　17年，美国市场上特殊形REIT的表现最好，累计收益率达到了21.97%，其次工业型以及医疗房产REITs，累计收益率分别为14.10%和10.31%。而17年零售房产REITs收益率最低为-8.73%。同期欧洲各个类型REITs均实现正收益率，收益率最高的为储藏房产REITs（27.69%），收益率最低的为零售房产REITs（9.81%）。亚太市场上，医疗、特殊型、储藏与工业房产REITs的收益率均高于15%，而住房房产REITs的收益率为-2.03%。

　　表3展示了三个指数近5年的年化收益率，最近一年内REITs表现最好的为欧洲，年华收益率为6.04%，其中领涨的为工业、医疗与住房房产型REITs。美国与亚太地区REITs的收益率均为负数，年化分别为-4.97%与-3.08%。但是随着投资期限的增加，三个地区REITs的年化收益率大多表现出一定幅度的上涨，美国、欧洲、亚太地区REITs的5年期年化收益率分别为9.41%、9.50%与8.76%。

　　同时，无论从短期还是长期来看，特殊型房产REITs为所有类别REITs中表现最好的品种，在美国与亚太市场上实现的年化收益率均高于12%，其次为工业房产REITs，在三个地区的年化收益率均高于6%。除此之外，美国市场上的住房、酒店、景点与娱乐房产REITs、欧洲市场上的分散型、储存、住房房产REITs与亚太市场上的储藏房产REITs均有不错的短期与长期年化收益率。