楼市精准去库存 不限购城市房贷首付可降至两成
⊙记者 高翔 朱楠 ○编辑 浦泓毅
房地产市场在中国经济中仍具有重要影响。去年9月30日，央行和银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。昨日晚间，央行和银监会发布通知，明确上述城市在25%首付比例的基础上，“可向下浮动5个百分点”。
通知还显示，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。去年“3·30”房贷新政曾将这一比例降低至40%。
目前，只有北上广深四大一线城市以及三亚还在执行“限购”政策。分析人士认为，在调整政策时剔除“限购”城市，显示国家并非简单地“托房市”，而是在房地产库存仍在进一步积压的背景下，力求精准去库存。
中金公司首席策略分析师王汉锋认为，去年下半年以来，市场对降低房贷首付比例就有预期，但在农历春节前出台政策，时间点上还是早于预期。
此番政策出台的背景是，房地产去库存压力犹在，以及一线城市与三、四线城市房价的分化。国家统计局1月19日公布的数据显示，到2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年底的62169万平方米增加近亿平方米。待售面积与月均销售的比值，也从2014年底的6.0上升到6.8。
这意味着，库存在进一步累积。与之对应的，是2015年的新开工面积（154454万平方米）依旧大于销售面积（128495万平方米）。
北上广深四大一线城市以及部分二线城市的房价涨势依旧迅猛，统计局发布的70个大中城市住宅价格销售变动情况显示，上海、北京、广州2015年新建商品住宅价格指数涨幅分别为18.2%、10.4%、9.2%，深圳则高达47.5%。与此同时，70个大中城市中却有49个城市的房价在2015年下降。
浙商银行经济分析师杨跃认为，一线城市普遍出现量价齐升的现象，其他城市特别是三、四线城市市场相对低迷，去库存压力较大。本次政策调整有意剔除限购城市，反映出国家并非是简单地托底房地产行业发展，而是精准发力，着力推进“去库存”。
易居中国执行总裁丁祖昱表示，首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥显著作用。北京中原地产首席分析师张大伟认为，新政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。而从实际执行层面来看，一线城市并不在政策受惠范围之内，政策最想惠及的三、四线城市，预计后续各地将针对房地产库存出台不同力度的政策。
一家地级市城商行副行长对记者表示：“尤其是本地法人银行，客户集中在当地，且贷款的涉房比例高，区域经济特别是房价对银行的资产质量有很大影响。在去库存压力仍然较大的背景下，如果有效需求能被进一步激发，房价企稳，有助于防范金融风险，也能为存量不良资产的化解争取时间。”
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在猴年钟声即将敲响，各路人马回家过年的前夕，以降低首付比例打头阵，房地产去库存的“歼灭战”已经打响。更多配套政策在路上：许多部门的政策调研和预案已经完成，只待适时择机发布，“一大波政策”正在赶来的路上。
【相关解读】
专家认为，“去库存”作为今年楼市首要任务，非“限购”城市购买首套房首付两成的信贷政策，将大大降低当地老百姓的购房成本，全国楼市“去库存”迎来实质性利好。
国泰君安今日发布报告称，房贷首付政策的再次降低对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。预计新政对成交量的提振和加快库存去化有一定作用，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。
英大证券李大霄认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。
易居研究院副院长杨红旭在其微博上表示，首付门槛降低，有利于刚需和首改需求入市，尤其是对于那些收入不低，但积蓄不多的年轻人、年轻家庭，可谓是“及时雨”。因此，这一政策刺激普通住宅需求。
中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈发布评论认为，这是决策层基于当前经济下行压力较大、房地产库存高企，促进中国经济平稳运行的必要之举。
【专家观点】
在市场反应方面，存量房一般提前新房市场2-3个月。如果可以刺激存量房市场活跃，市场信心可传导至新房市场，改善整个房地产市场的预期。在实际市场运行中，鉴于存量房市场的引领作用愈发显现，以及大部分购房者需要通过卖掉现有房产腾挪资金才能购买新的改善性住宅，因此要在当前的市场结构下激活市场达到去库存的目标，启动存量房市场至关重要。
【关联板块】
【个股解析】
