上海中止三地块出让 一线城市土地市场进入静默
21世纪经济报道记者调查发现，今年以来，一二线城市地王频出，高总价高单价高溢价的拿地行为，导致房地产市场后续酝酿风险。因城施策背景下，各地方政府的态度和调控措施尤为重要。
地王风波又起。
8月22日，上海土地交易市场发布公告称，因需对浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块出让条件中设置的公共服务设施要求作进一步优化，根据出让人要求中止本地块的出让活动，待相关内容确定后再恢复出让。
这一举措，被业内猜测，上海是否也正酝酿新的土拍政策来控制地王频出，也有传言称，四季度上海楼市可能面临收紧。
21世纪经济报道记者调查发现，今年以来，一二线城市地王频出，高总价高单价高溢价的拿地行为，导致房地产市场后续酝酿风险。因城施策背景下，各地方政府的态度和调控措施尤为重要。
上海楼市政策收紧
预期抬头
8月22日，上海宣布中止浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块出让。算上18日公告的浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块中止出让，这已是上海在五天之内中止出让的第三幅地块。
在此之前，上海土地市场表现抢眼。中国指数研究院数据显示，上海7月份成交7宗宅地，其中3宗进入7月全国住宅用地总价排行榜，当月土地出让金额达到250亿元。
引发各方关注的是，8月17日，上海静安地王创下土地成交史上最贵地王记录后，当日晚间新华社发表评论文章《持续抓好楼市调控不可松劲》，表示要加强房地产调控，防止地价房价过快上涨。
实际上，进入2016年以来，一线城市住宅用地供地，总体持续偏紧。北京在7月仍无住宅用地入市，年内已有3个月无宅地推出，4个月无宅地成交，土地市场倍显冷清。在最近北京市的一份内部文件中，当地高层更是反复强调“坚决不能出地王。”
深圳宅地市场在7月也重归沉寂，无住宅用地推出与成交，8月的供地则集中于商办、工业类用地。
另外，据统计，2016年上半年，广州共有32宗土地成交，其中住宅用地成交9宗，但上半年广州中心区没有任何宅地供应。
因此，上海此次三块地的中止出让时间较为微妙，引发市场浮想。
中原地产首席分析师张大伟表示，此前南京在出台调控政策前，叫停了所有土地出让。而此次上海仅叫停三块，他个人认为可能与政策收紧关联度不大。
张大伟认为上海三月份出台沪九条之后，上海楼市沉寂一段时间后再度火热，反映出本轮调控效果较弱。因此各方预期上海可能再出调控政策。这也是市场对上海此次叫停出让如此敏感的原因。
政府调控抉择难题
供地偏紧，反映出一线城市政府楼市调控的抉择难题。
一般认为，增加土地供应，是防止地王频发的调控的手段之一。国土部部长姜大明，在今年全国两会期间答记者问时，提到的稳定房价的措施中，就包括增加土地供应面积。
然而，这似乎与房地产市场的非理性现状有所出入。中原地产统计数据显示：截至8月22日，全国卖地最多的50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平米，与2015年同期基本持平。但土地出让金累计达到了1.39万亿，相比2015年同期的9342.8亿，上涨幅度达到了49.22%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，和住房供求不一样，土地背后的差异性更大，所以并非供地增加了，土地价格就会下降。更何况每块用地的属性非常不一样，这会极大地影响土地的竞拍价格。
张大伟认为，全国在一二线城市出现地王潮，根本原因还是资金潮下的资产荒。在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也导致了很多企业敢于拿地，在土地市场也表现得更加激进。
一方面，是土地市场高总价、高单价、高溢价带来的房企资金链风险，一方面是地王在市场炒作下，对房价的带动效应。如何制定土地政策，使得市场回归理性，有效实现“去库存”，抑制资产泡沫，考验着各地政策制定者的智慧。
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机构数据显示，部分城市商品住宅库存去化周期数据继续下降，存销比处于历史低位。同时，热点区域的土地市场尚未出现降温现象。业内人士表示，调控政策应注重供需两端发力。
“房地产行业高增长和普增普涨的阶段已经结束，现在进入了分化、调整、优化的阶段。”8月12日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运在国新办举办的2016年7月份国民经济运行情况新闻发布会上指出。
【各地动态】
日前，武汉宣布，针对一些开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为，要求取得预售许可的商品房项目，要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售，房管部门将对房企违法违规销售行为加大查处力度。
地王年年有，今年特别多。8月18日，河南郑州郑东新区龙湖郑政东出（2016）13、14号地，分别以25.54亿元、35.1亿元成交，刷新出年内第八个地王。
昨日，江苏南京、苏州同时发布房地产市场调控新政，主要措施包括加大土地供应、优化土地公开出让竞价方式、调整居民购房相关信贷及公积金政策等。苏州还对非本市户籍人士购买第二套房作出了限制。新规均从8月12日起生效。
【业内观点】
近几年中国房地产市场泡沫化特征日趋明显，特别是进入2016年之后，价格进入加速上涨通道之中。2016年上半年一线城市房地产价格同比上涨25.7%，价格呈现指数化上涨趋势。人口红利、城市化、经济增长和居民收入上升、特殊的土地财政和供给管制政策从基本面上推动了中国房地产市场的长周期增长，除了上述因素之外，最近几年以来，金融货币对房价的决定性迅速上升。
最新一期调研结果显示，2016上半年开发商建设活动加速，且下半年该势头似还将延续。2016年上半年新开工项目建设进度有所改善。上半年新开工楼盘总建筑面积完工率由2014年同期的23%、2015年同期的18%增加至36%。由于在建住宅项目完工可推动售楼收入回笼，预计下半年开发商仍将延续建设活动加速这一势头。
地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政。土地出让金约为地方一般预算收入的一半，再加上与房地产相关的税收收入，土地财政是地方政府财政的核心。因此，在土地财政制度设计中，地方政府和开发商是房价上涨的受益者，也是地王的制造者，地方政府是地王的最大获益者。除非受到来自中央调控措施的压力，一般来说地方政府在房价上涨时无逆周期调节动力，而在房市萧条时，出台刺激政策。
中国土地权利改革的整体目标，应该是尽可能地减少土地权利的链条，防止各种权利纠结在一起。当前一些城市在土地拍卖中频频爆出“地王”，就是房地产开发商试图通过不断提高土地价格从而与国家分享土地增值的收益。不能不说，这是一种极危险的土地博弈，任其下去，很可能会导致房地产市场价格彻底失控。将土地增值悉数上交国家，房地产开发商不得从中获取收益，就能从根本上遏制我国房地产市场价格上涨的势头，进而转入稳健有序发展进程。
