区域企业人才有机联动 产业园区REITs实现双赢
张江光大园
近年来，产业园区建设规模不断扩大。产业园区是对外开放、招商引资、创新发展的重要载体，并塑造了全新的商业生态系统：以促进行业集聚为目的，为企业提供全生命周期发展契机，带动当地技术创新、提升资料生产能力、提高资本运作活跃程度。
以张江光大园、招商蛇口产业园、苏州工业园区为代表的产业园区，率先试点基础设施公募REITs，为区域产业发展注入了新动能。近日，上海证券报记者来到位于上海浦东新区盛夏路的张江光大园，深入了解产业园区如何集产业研发、配套商业、便捷职居于一体，调动人才培育和产业链联动，以及公募REITs如何促进产业园区轻重资产的相互转化。
构建产业生态链
近年来，产业园区成为城市经济转型的重要支撑，张江光大园是典型样本。
园区环境方面，内部绿树成荫，环境清幽。配套设施方面，负一层为餐厅，一楼有咖啡馆、鲜花店等，满足员工日常生活需求。园区对面为人才公寓，方便员工就近居住。附近还有休闲、娱乐、健身等生活配套空间，员工可快速融入都市生活氛围。
区位条件方面，据张江光大园股东方——张江高科副总经理赵海生介绍，张江光大园紧临中环高架路，距离地铁2号线广兰路站仅800米，可直达陆家嘴CBD，距离上海火车站约17公里，距离浦东国际机场约25公里，交通便利。
良好区位叠加现代办公场景，使得张江光大园已近满租。2017年至2020年，张江光大园出租率分别为96.30%、74.10%（因园区主动调整造成）、97.40%、99.51%。
赵海生表示，张江光大园的核心优势是以空间为载体，实现人才培育及产业链的联动。张江光大园所属区位为张江科学城，是国家级高新技术园区。园区构筑了生物医药创新链、集成电路产业链和软件产业链的框架，建有医药、信息、集成电路、半导体、软件、网游动漫等国家级基地。
张江光大园目前的租户情况也反映了这一点。据华安张江光大园REIT的运营管理机构——上海集挚咨询管理有限公司总经理所付晶介绍，张江光大园租户分布于四大产业方向：集成电路、在线经济、金融中后台、先进制造业。
公募REITs带来双赢局面
以张江光大园为代表的产业园区率先试点公募REITs，为园区可持续发展注入新活力。业内人士表示，对项目方而言，可盘活底层资产，加速资金周转，提高企业生命力；对投资人而言，相当于购买了公募REITs基金份额所代表的园区产权，参与张江科学城的发展。
赵海生表示，经多年发展，张江高科积累了大量优质基础设施资产。公募REITs试点政策的出台，有利于张江高科盘活优质基础设施资产，从“开发—运营”的粗放式发展模式转变为“开发—运营—基础设施REITs—开发”的精细化闭环运营发展模式。
作为华安张江光大园REIT的基金管理人，华安基金相关人士表示，以公募基金为产品载体，公募REITs开拓了新型的资产融资模式，即发行方信用与基础资产完全隔离，要求资产本身产生稳定现金流，且长期可持续。此外，公募REITs将更多考虑让金融创新价值惠及广大普通投资者。华安张江光大园REIT的基金合同期限为20年，兼顾产品推广、稳定运营和灵活性。公募REITs以长期持有资产为目的，在产品到期前可根据资产投资需求进行扩募或展期。
张江光大园收益来源为基础设施不动产经营所得，包括租金、物业费、车位费及日常服务收入。2020年，张江光大园实现租金收入6808.76万元，同比增长13%，占总收入的82%。对于投资者而言，华安张江光大园REIT的收益来源除了资产运营收益，还有资产增值收益。
赵海生介绍，张江科学城是上海重点发展的产业园区，也是浦东新区经济发展的重要增长极，区域发展前景良好，利好政策频出。从运营管理团队看，成员均为业内资深从业人员，具备丰富的招商运营经验。张江高科和光控安石也为产业园的运营提供产业资源。
租户情况方面，所付晶表示，租户资质良好，租约相对稳定，续租意愿强且扩租需求旺盛。园区租约一般3年一签，至少在到期日6个月前通知是否续租。园区在经营活动中动态调整租约分布，各类租赁行为高度可预。“企业对于研发空间租赁需求旺盛，市场整体需求空间巨大。”所付晶说。
赵海生表示，公募REITs募得资金，主要用于继续投资张江区域符合相关政策规定的基础设施项目的开发建设，具体而言，是位于上海张江科学城的3-2、3-4和4-2这3个产业发展服务园区项目，即张江科学城的上海集成电路设计产业园。
激发产业园区活力
除了张江光大园，招商蛇口产业园、苏州工业园区也展现了较为突出的竞争优势。
招商蛇口产业园位于深圳南山区蛇口网谷产业园，是中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区及前海蛇口自贸区“三区叠加”核心地带。苏州工业园区连续5年在商务部公布的国家级经开区综合考评中位列第一，在国家级高新区综合排名中位列第四，并跻身科技部建设世界一流高科技园区行列。
目前，我国成熟度较高、符合上市条件的产业园区资产主要包含建设在工业用地或科研用地上的研发楼、标准工业厂房、孵化器和实验室、产业配套等。中金研究表示，产业园区类资产规模较大、类别丰富、现金流盈利状况稳定、市场活跃度高、定价逻辑清晰，作为底层资产发行公募REITs具有诸多优势：能盘活存量资产；分散产业园开发风险；增加社会资本参与园区建设；解决产业园区开发周期长、资金需求大的痛点。
中金研究还表示，激发产业园区REITs市场活力的关键在于构建可估值、可定价、可参与、可退出的市场框架，实现良性循环。
华安基金建议，投资者长期投资产业园区REITs，可关注以下几点。一是底层资产的区位情况、租户质量和区域发展。良好区位保证资产价值稀缺性，高质量租户保证现金流稳定性，区域可持续发展有利于提高物业租金，让资产具备良好成长性。二是资产运管能力。公募REITs更注重底层资产的运营管理，良好运营管理机构的专业优势及资源积累将提供保障。三是治理机制和管理架构，包括基金决策机制、激励机制和同业竞争防范机制等。
