优化楼市政策迈入实质阶段 多地调整首套房认定标准

　　上证报中国证券网讯（记者 黄坤）政策指挥棒明确方向后，房地产政策迎来一轮调整优化。

　　降首付、“认房不认贷”、鼓励降低个人存量房贷利率……上海证券报记者获悉，近期郑州、梧州、湘潭等多地已调整首套房认定标准，因城施策促进刚性和改善性住房消费。

　　上述连锁利好政策在各地的陆续实施，是眼下各方关切的焦点。银行业人士认为，降利率、降首付、降税收，能够改善房地产预期并释放住房需求，预计短期内二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在调整空间，楼市政策有望松绑。

　　多地调整首套房认定标准

　　“首套房只要还清贷款，再买还算首套吗？”8月4日，记者发现，近期市场关于首套房认定标准热议不断，多位网民在社交媒体表示，希望在“认房不认贷”基础上，更进一步实现“房贷还清再买仍算首套”。

　　记者获悉，已有城市重新定调首套房标准。近日，梧州市人民政府发布了《梧州市人民政府关于印发我市促进刚性和改善性住房消费若干措施的通知》，该通知明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，可执行首套房贷款政策。

　　湘潭市政府近日也发布了关于延续和优化促进房地产市场平稳健康发展相关措施的通知，明确对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再购房的，金融机构执行首套房贷款政策。

　　市场人士认为，梧州和湘潭两市此举是在郑州房地产新策基础上更进一步。“在首套房认定标准上，广西梧州的政策比郑州‘认房不认贷’更为理想。”浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林向记者分析称，此新策关注的是家庭杠杆问题，因为要结清之前的购房贷款，所以实质上是满足有购房能力家庭的购房需求。

　　8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局、国家税务总局郑州市税务局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），共包含15项利好政策，其中首提“认房不认贷”，被市场认为打响优化楼市政策“第一枪”。

　　贝壳研究院信息显示，“认房不认贷”，是指商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。目前一些重点城市实行“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套，“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款。

　　“这对购房者来说是一个激励，减少了购房限制。”盘和林提醒称，未来亦需要注意控制风险，比如购房者用其他信贷来凑首付，由于不认贷，容易让购房者过度增加杠杆，这就要求各家银行做好贷前风控。

　　连锁利好 释放改善型住房需求

　　日前，人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议指出，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　记者梳理发现，除了首套房认定标准，全国多地对存量个人住房贷款利率、公积金用作购房资金使用等进行了优化调整，利好政策频频。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进向记者分析称，央行下半年工作会议上对于楼市的最新表述，意味着政策改革进入到实操层面，有助于减少房贷违约的风险，同时真正为购房者实现减负。

　　个人存量房贷款利率调整，正在逐步落地。郑州在上述《通知》中表示，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。“调整存量房贷利率可能会通过协商变更合同约定，或新发放贷款置换原来的存量贷款来实现。”广发证券研报称。

　　记者了解到，现阶段存量房贷利率定价是“LPR+点差”，考虑到LPR变化会同时影响到增量贷款，“协商变更合同约定”应该主要调整“点差”，具体的调整幅度以及范围有待进一步明确。

　　此外，广西梧州允许公积金用作购房前期资金，海南可提取住房公积金支付购房首付款。“这将有助于降价居民改善型购房门槛和成本，释放改善型住房需求，提升居民居住环境，促进房地产复苏加快。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉记者。

　　一线城市楼市政策有望松绑

　　继中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部、人民银行、国家发改委等多部委明确了政策支持方向后，北京、深圳等一线城市相继表态，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康。

　　针对北京市将在哪些方面支持居民刚性和改善性住房需求的提问，8月4日，北京市住建委回复表示，住建委正积极推进细则中，具体文件及如何调整可关注北京市住房和城乡建设委官网。在此之前，北京市住建委官方微信公众号“安居北京”发布消息表示，更好满足刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

　　近日，深圳市住建局官方微信公众号也发文表示，将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

　　“一线城市有政策宽松的可能，预计在8月份就会出台相关政策。”严跃进称，一线城市相关部门正在在积极谋划政策宽松之事，说明政策放松的预期越来越清晰、宽松信号越来越明朗。降低购房门槛、贷款成本等将是一线城市持续放松的重点。

　　“国内各地房地产市场复苏不平衡，城市差异较大。因此，各地房地产支持政策将因城而异，注重精准质效。”周茂华表示，预计后续各地将在坚持房住不炒、因城施策，精准调控，继续加大刚需和改善型住房需求，促进各区域房地产市场加快平衡，房地产市场信心将持续回暖。