中金公司蔡雪珂：未来房企有望实现供给侧轻量化变革 从制造业属性转为资产运营属性

　　上证报中国证券网讯（记者 梁银妍）近日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会。中金公司董事总经理蔡雪珂表示，本次金融机构座谈会是贯彻落实中央金融工作会议的重要举措，会议针对当前经济金融形势，围绕房地产金融等重点问题提出了具体工作要求，着重突出金融服务实体的持续性和针对性。未来，房企的制造业属性将有望更多转变为资产运营和服务业属性，实现供给侧轻量化变革。

　　金融机构座谈会提出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。

　　蔡雪珂表示，“一视同仁”和“三大工程”是本次座谈会房地产相关内容的两大关键词。一方面，相较国有企业，民营房地产企业面临的问题和挑战更加突出。为落实保交楼任务，维持企业有序运转，缓释信用和流动性风险，民营房地产企业客观上更加需要融资政策呵护和支持。另一方面，通过推进保障性住房、城中村改造和平急两用基础设施这“三大工程”的建设，将推动新房需求释放，直接和间接拉动房地产及相关产业链投资，为房地产行业和企业转型发展创造政策窗口期，保持经济增长助推动能。

　　在他看来，近年来，我国房地产市场呈现出“缓筑底、强分化、利转型”的特点。

　　首先，过去两年新建商品房销售面积下降幅度加大，但我国新市民规模较大、城镇化仍处于发展阶段，刚性和改善性需求仍有很大潜力，房地产市场具有长期稳定的发展基础，新房需求将回归合理中枢。

　　其次，传统的“高杠杆、高负债、高周转”的旧发展模式无法适应行业新形势需求，只有经营稳健、财务安全、资产扎实，能够提供好房子、好服务的房企才能穿越周期，保持“销售回款增加-融资能力改善-杠杆有序扩张-财务盈利修复”的良性循环，不断提升市场份额。

　　再者，随着房地产行业周期变化，房地产发展新模式的逐步建立，优质房地产企业开始从增量市场向存量市场转变、从住房买卖市场向住房租赁市场调整、从单纯住房市场向非住市场拓展、从一次性出售收入向持续性经营收入过渡。

　　近年来，中金公司完成万科印力公募REITs项目申报，参与多家房企整体债务风险化解。蔡雪珂建议，未来可按照“远近结合，分类施策”思路，并通过重组整合等方式，逐步缓释房地产市场风险，稳妥有序推动房地产行业平稳健康发展。

　　他表示，短期内，在需求侧要更好满足刚性和改善性住房需求，保持房地产市场量价总体稳定。在供给侧，对于尚未出险的房地产企业，统筹信贷、债券、股权、REITs资产证券化等工具，更大力度支持其合理融资需求，防范风险向有关企业进一步蔓延传染；对于已经出险的房地产企业，支持其运用展期、重组等市场化工具，鼓励控股股东、实控人参与股权融资，缓释违约风险，提振市场信心。

　　蔡雪珂提及，中长期内，对于资产质量较好、违约情况不严重的出险房地产企业，推动其在完成保交楼攻坚任务后，运用破产重整程序，依法合规清理债务关系、压降债务规模，为引战重组创造条件。引导头部房企、地方国企积极参与重整投资，盘活运营优质资产和项目，推动业务转型更好适应房地产新发展模式；助力困难项目保交楼，有序出清相关债务和风险。对于严重资不抵债、消极“躺平”的房地产企业，应在不影响保交楼的前提下实施破产清算。