《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》发布

　　96宗住宅地块亮相 核心区放缓供地节奏

　　近日，广州市规划和自然资源局发布了《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）。据悉，《蓝皮书》总共收录了258宗地块，其中包括住宅地块96宗。从宅地供应的结构来看，一个值得注意的特点是在连续两年出让多宗“靓地”后，中心四区（越秀、荔湾、海珠和天河区）亮相的宅地占比不到全市两成。这也就意味着，在过去一段时间中心城区供应“井喷”的趋势可能在2024年下半年开始逐步减缓。与此相对应的，则是近郊及外围区域的宅地供应显著增加。基于此，业内人士提醒道，2024年将是上车核心区一手的较好窗口期，而近郊及外围区域的产品及价格竞争则将持续一段时间。

　　中心四区宅地占比不到两成

　　根据蓝皮书显示，今年广州的住宅用地供应以近郊和外围区域为主，其中花都、从化、增城分别为18宗、17宗和9宗；白云、番禺分别为17宗，占全市的供应比例超过8成。相较之下，核心四区宅地供应则明显减少，供应最多的为荔湾区，有8宗，天河、海珠各有3宗，越秀区则依然零出让。

　　回顾2023年广州土地市场，核心区优质地块起到了极为关键的作用。克而瑞数据显示，2023年宅地成交43宗，成交总建筑面积为638.82万平方米，同比减少28.28%；但揽金总额达1183亿元，同比减少仅3%，这一成绩正是由于核心区优质地块的成交占比提升。

　　数据同时显示，2023年溢价地块占比达到37%，同比2022年提升18%。与此同时，受益于优质地块备受开发商追捧，2023年广州楼面地价TOP10排行榜也多次刷新。其中，琶洲西区331地块、员村一横路地块、牛利岗地块及上涌果树公园地块均为新上榜，琶洲西区331地块更是在时隔3年之后刷新了广州楼面地价纪录。

　　“从《蓝皮书》的情况来看，今年广州中心四区的供地可能没有去年那么迅猛。”一位业内人士向记者表示，核心区的土地始终是相对稀缺的，经过了连续两年较为大量的供应，“靓地”也有所减少。这一方面提醒置业者要关注核心区的上车机会，另一方面也再次表明通过城市更新释放老城区存量土地资源的重要性。

　　不过，该业内人士同时指出，《蓝皮书》的目的是为了统筹全市各区的产业、商业及住宅用地储备，出现在《蓝皮书》上不等于一定挂牌出让，最终情况仍要视房企拿地信心而定。以2023年为例，在《2023年广州经营性用地供地蓝皮书》之中拟出让的宅地为77宗，最终挂牌的仅有64宗，而此次在2024年《蓝皮书》中亮相的海珠客运站、三滘立交地块等也都是曾经出现过的老面孔。

　　板块预判

　　天河海珠宅地供地下降 入市高峰在上半年

　　“核心区”是自2022年以来广州楼市的关键词，其中天河与海珠的热度尤其高。据广州中原研究发展部数据显示，2023年海珠与天河成交量价表现皆亮眼，在成交均价分别上涨4%与10%的基础上，成交宗数分别上涨15%与12%。当前，天河区与海珠的供应持续充足，据不完全统计2024年天河区在售新房项目突破30个，而海珠区也有20余个项目在售。

　　从供地数量来看，这一情况可能会在2024年下半年有所转变。2023年，天河区成交宅地9宗，成交建面达103.77万平方米，是全市唯一宅地成交规模超百万平方米的区域，海珠区成交宅地也达到了4宗，而在2022年，两区分别出让宅地总数为6宗及8宗。作为广州楼市价值共识度较高的两个区域，较为充足的宅地供应支撑了近年来广州以改善主导的市场格局。

　　根据2024年《蓝皮书》显示，天河与海珠拟出让的宅地总计仅有6宗，这也就意味着若以平均开发周期6~9个月计算，到2024年下半年开始，天河与海珠的新入市供应将开始回落。

　　另外，地块素质的变化也值得关注。在2023年的供地之中，天河区拿出多宗“靓地”，频频亮相楼面地价榜单。

　　相较之下，今年的地块素质则略显平淡。《蓝皮书》显示，天河区今年有可能出让的三宗宅地分别为世界大观三期地块、上元岗地块及龙洞渔北路地块，其中目前业内关注度较高的主要是世界大观三期地块。该地块集商业、服务和居住用地功能于一体，被视作将补齐世界大观连片开发的商业及配套拼图。另外两宗地均位于天河北部区域，目前市场认知度还相对较低。

　　海珠区三宗地则包括了石岗路、海珠客运站及三滘立交地块，从地块素质上来看虽然不差，区位便利，配套成熟，但相较于2023年的上涌果树公园地块及琶洲西区331地块，话题度及想象力均略逊一筹。值得注意的是海珠客运站及三滘立交地块均位于南洲板块，随着开发进程将有望提升该片区面貌。

　　可以看出，供应结构上天河非核心区未来对刚需、刚改群体上车将维持相对友好，而海珠区的一手房市场将成为改善群体的天下。

　　荔湾区将成核心区“粮仓”

　　地块优质 产品升级

　　与天河海珠相反，荔湾区在2024年的供地结构则表现为数量与地块素质的双双提升。根据《蓝皮书》，荔湾区今年拟出让涉宅用地为8宗，其中多宗地块的关注度均较高。

　　首先是地块位置均较为核心。其中，白鹅潭商务区内将有医药港M地块及陆居路地块出让，前者临近星河COCO PARK，周边在售新盘广州幸福湾价格约9万元/平方米，而后者陆居路地块则为回炉地块，位置较为接近立白中心，周边在售新盘包括白鹅潭悦府、保利花语和岸等。

　　作为核心城区内连片开发的代表区域，广钢新城也有望迎来两宗宅地入市。其中，广钢新城车辆段一期地块临近在建中的广钢新城站，周边生活氛围已经较为醇熟，一二手房价格在6万元/平方米左右。而荔湾鹤洞路汽修厂地块的最大亮点则在于其仅2.0的容积率，在广钢板块将有较强的稀缺性。

　　除此之外，荔湾区此次亮相的8宗宅地之中，大多均具备临江资源，结合其区位优势预计未来打造成改善类产品的可能性较大。这也就意味着，2023年将上车门槛降至300万元的荔湾区，也将迎来供应格局的升级。

　　近郊区域竞争更为激烈

　　在广州的近郊区域白云、番禺和黄埔，集中了大量的年轻产业人口与置业需求，供应的充足对于他们而言是上车的好机会。从供地数量来看，白云、番禺仍将有较多宅地入市，除部分核心板块之外，预计价格内卷的趋势还将持续一段时间。《蓝皮书》显示，黄埔2024年宅地挂零，虽然可能后期会有动态调整，但业内普遍预计黄埔区仍将以消化旧改项目为主。

　　其中，番禺区有18宗宅地亮相《蓝皮书》，分别位于长隆万博、广州南站、市桥等板块。最受关注的无疑是2023年热度较高的长隆万博，该板块有美食广场及华南碧桂园南侧两宗地块，美食广场地块区位更佳，位于板块核心区，番禺大道和南大干线的交汇处，周边的越秀和樾府、华润长隆悦府等项目皆是流量红盘，价格号召力也较强。华南碧桂园南侧地块虽然位置略差，但其居住氛围纯粹也是一大卖点。

　　白云区此次则有17宗地块出现在《蓝皮书》之中，主要集中在白云站、设计之都及嘉禾望岗板块。随着白云站的启用，周边区域的人流与配套显著提升，给白云站周边地块带来了不小的关注度。此外，另一置业热点板块嘉禾望岗也有两宗地预计于2024年出让，当前板块内有国贸云上、新世界云耀在售，竞争可能进一步激烈。