上证研究 | 重视最新房地产数据中的三个重要信号

　　作者：陈杰

　　国家统计局3月18日发布，今年1-2月份，全国新建商品房销售面积11369亿平方米，其中新建商品住宅销售面积为9559万平方米，分别同比下降20.5%和下降24.8%；新建商品房销售额10566亿元，其中商品住宅销售额9227亿元，分别同比下降29.3%和下降32.7%。数据发布后，市场和社会各界有很多讨论，总体上偏悲观。

　　然而，以上数据其实隐含着几个很容易被忽略的重要信息：

　　第一，商品住宅下降的速度显著高于非商品住宅的速度，这显示当前房地产市场的压力与矛盾焦点主要是住宅领域，办公楼和商业营业用房等非住宅房地产，则已经出现一些企稳迹象。如根据国家统计局数据，剔除商品住宅之后，今年1-2月的非住宅类房地产的销售面积是1810万平方米、销售额为1339亿元，分别比上年同期的1746万平方米和1314亿元，同比增加了3.69%和1.87%，实现了2022年11月以来的首次同比正增长。办公楼、商业营业用房等非住宅房地产的销售情况，其实与实体经济的关系度更加紧密，基本基于当前真实需求而产生，住宅房地产的销售则更容易受未来市场预期及市场非理性情绪驱动。因此，非住宅类房地产销售情况的反弹信号出现，释放出实体经济正在好转的有力信号。结合国家统计局还报告了，今年1-2月按可比口径计算、扣除房地产开发投资的固定资产投资同比增长了8.9%，市场普遍认为超过预期，显示宏观经济企稳迹象确实有所加强。

　　当前市场已经普遍认识到，在房地产供需关系发生重大变化的大背景下，房地产与宏观经济的关系已经逆转，房地产不再是先行行业，而是滞后行业，房地产不再能发挥较大的拉动经济的作用，房地产的修复一定是在宏观经济企稳和开始反弹之后，而不太可能是之前。目前来看，如果政策积极主动和措施得当，外部经济环境也有所改善，那么今年内宏观经济的企稳乃至较大的反弹都是有希望的，为此对房地产市场的中长期前景不应过于悲观，要抱有信心。当然，这不代表当前房地产政策应该无所作为，就坐等宏观经济恢复后的拉引，仍要积极施策、精准施策。考虑到各地宏观经济情况和房地产市场面临的压力都千差万别，房地产政策也难以一刀切，要基于一城一策甚至一区一策来科学设计、果断推进。

　　第二，各类房地产的销售额同比下降速度均高于销售面积的下降，显示价格向下调整出现。根据国家统计局数据，1-2月新建商品住宅销售均价为9653元/平方米，较上年同期同比下降了8.57%，这是2023年1-2月以来第一次出现全国层面新建商品住宅销售均价的下降。1-2月，非住宅房地产的销售均价同比下降1.75%，同样也是2023年1-2月以来的首次。新房价格的松动，短期内对销售会有冲击，但对长期内实现市场再平衡必不可少，所以应该看作是市场尊重规律进入自行修复调整的积极信号，而不过度悲观。

　　众所周知，房地产容易出现“买涨不买跌”现象，短期内，价格下行会给后市销售施加很大压力，增加市场观望心理。但如果价格调整不到位，原来高价位上被抑制的潜在需求就难以释放。市场僵持中的“有价无市”，会让价格如堰塞湖，更加脆弱和具有高风险。当前房地产销售大幅下滑，无非居民“不想买”“不能买”“不敢买”。宏观经济下行、未来收入预期悲观，造成居民“不想买”。但即使宏观经济修复、收入增长转正，房价太高，不调整到位，居民即使有心想买房也买不起。“不敢买”分为买房交付风险，以及贬值风险。前者靠加强保交楼工作及加大现房销售比重来消减，后者只能通过市场双方互动博弈中的价格底部共识形成才能消除。

　　去年末以来，一些地方不再管制新房价格，转向鼓励房地产企业尊重市场规律，积极进行价格调整，不少地方的新房价格出现了松动。但不同于普通商品，房价调整比较特殊，短期内不会立刻见效，可能还会产生很大阵痛。但在房地产市场调整周期中，价格调整，是一段无法回避、必须经历的过程。只有通过一段时间的“以价换量”，市场买卖双方在博弈过程中，逐步找到实现市场供需再平衡的均衡点共识，市场才会重现向上修复的动力。

　　贝壳研究院今年1月23日发布的《2024中国新居住发展报告》中测算，2023年全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%，从这组数据可以推算，全国二手房价格平均而言在2023年出现了10%的下跌。但这个价格下跌带来了2023年二手房市场交易量的活跃，与当年新房价格没有下跌但销售下滑严重，形成了鲜明对比。

　　不尊重市场基本规律，强行刺激，强行短期托市，供需失衡没有得到根本修复，中长期会产生更大的堰塞湖风险。之前几轮房地产市场感受承压的时候，最近一次比如2015年前后，如果当时顺应价格机制及时释放供需失衡压力，而不是通过居民加杠杆来刺激，造成需求虚假信号，引发房地产大量过剩产能，本轮市场调整不会承受这么大的压力与困难。

　　当然，允许房价出现调整，不代表就放任不管。精心做好再平衡期间内的市场预期管理，努力引导潜在需求有序平稳释放，对以较短时间实现市场再平衡和避免产生过大的风险溢出冲击，十分关键。这十分考验决策者能力。

　　第三，国家统计局的房地产数据与多家市场机构的数据结合起来看，当前头部房企遭遇的市场调整程度更高。如中国指数研究院报告，今年1-2月百强房企的销售总额为4764亿元，同比下降51.6%。这个对比说明，那些杠杆率高、资金链绷得很紧、摊子铺得很开和全国到处拿地建设的房地产开发企业，面对市场调整时候，韧性严重不足，更容易受到冲击。这提示我们，加快构建房地产发展新模式，首先必须加快房地产企业开发运营模式的转型。增加现房供给比重，提高自有资本占比和资金链抗压性，不盲目扩张，保持适度开发规模，用心做精品好房子开发，在局部区域精耕细作，开发与经营等多种业态并重，应该成为重生后房地产企业的明智选择。特别需要指出的是，结合2023年期房商品房销售面积下滑14.1%（其中期房商品住宅销售面积下滑13.1%），而同年现房商品房销售面积却增长了18%（其中现房商品住宅销售面积增长了22.70%），可见商品房的需求并没有消失，但交付风险严重抑制了需求的释放。

　　2023年期房商品住宅销售面积占全部新建商品住宅销售面积的比重为81.26%，较2020年的89.84%，已经下降了8.58个百分点，但仍然有很大的下降空间。事实上，2005年时候商品住宅的期房销售占比才57.44%。期房销售占比快速上升主要是2010年之后的事，突破80%并持续攀升是2018年之后才出现。

　　住建部部长倪虹在两会期间的记者招待会上明确表示，“有力有序推进现房销售”，这应该成为当前稳定房地产市场的重要落脚点。期房转现房，实际上就是给房企去杠杆，也从根本上消除了交付风险带来的社会稳定风险及对产业链上下游和金融体系的溢出风险，是让买房人重新回到市场的关键一步。

　　（作者系上海交通大学国际与公共事务学院教授，住房与城乡建设研究中心主任）