新年土地市场“高调”开局

　　2014年开年虽只有不到2个月，但在这段时间里，上海土地市场依旧高潮迭起。

　　2014年1-2月，上海土地市场高潮迭起。在闸北大宁、浦东祝桥、青浦新城等板块的土地出让过程中，品牌房企展开激烈争夺，优质地块频频以高总价、高溢价成交，甚至出现了宅地总价地王。专家指出，像今年这样的情况实属罕见，土地市场趋热或预示着下一阶段新一轮房价上涨。

　　大宁地王表现带动周边房价

　　今年1月28日，闸北区大宁路街道325街坊地块被方兴地产以101亿元的总价夺得，楼板价47609元/平方米，溢价率111.6%。德佑地产市场研究部监控的数据显示，101亿元的超高总价使之成为了仅次于徐家汇中心地王的上海二号总价地王，并在各住宅类用地中位居首位。而47609元/平方米的成交楼板价，也仅次于2010年成交的苏河湾地王以及黄浦区163街坊地王，位居全市第三位，并且是纯住宅用地中单价最贵地块。

　　在板块住宅市场，德佑地产市场研究部监控的数据显示，去年大宁板块商品住宅成交均价为3.50万元/平方米。地王4.76万元/平方米的成交楼板价已经明显超过了周边在售楼盘的价格。如今，周边住宅价格也正受到地王影响出现波动。近日笔者前往该地块周边某新盘售楼处，该盘当前大户型报价已达到4.5万元/平方米。售楼人员称，该盘“刚刚涨价”。

　　地块周边二手房市场也出现类似情况。德佑地产延长店介绍，门店周边的二手房源多为300-500万元的改善型房源，目前不少房东的报价都相较节前提高了5-10万元。一般来说，春节前后是楼市的淡季，房东提价的情况并不多，出现这样的情况很大程度上受到了地王成交的影响。

　　据了解，近几年来，大宁板块居住品位得到了不断提升。尤其是“环大宁商圈”的规划十分抢眼。“环大宁商圈” 总规划面积2平方公里，是一个以商务商业为支撑、文化娱乐为特色、绿色生态为配套的上海中心城区北部大型国际化商圈。目前，相关规划已确定，至2015年基本建成。“环大宁商圈”目前已渐露浓郁的商业文化氛围和完善的生活休闲环境，拥有大宁国际商业中心、大宁中心广场（部分）、上海马戏城、上海多媒体谷、上海大学、第十人民医院、大宁灵石公园等配套设施。闸北区最新出台的相关规划，将进一步提升该区域整体商业功能，实现“中部繁荣繁华”。

　　浦东祝桥宅地楼板价破万

　　1月22日，上海土地市场再迎一波住宅集中出让期。根据汉宇地产土地监测数据显示，其中3幅均来自于浦东祝桥板块，考虑到该板块恰好处在自贸区辐射圈内，同时属于迪斯尼概念板块，两大利好规划刺激下，使得地块在挂牌初期，即引起诸多房企争相关注。据统计，共有33家房企参与这3幅地块最终竞买环节。

　　根据公告资料显示，上海同济房地产有限公司一举拿下两幅地块，分别为浦东新区祝桥新镇AC-13、浦东新区祝桥新镇Ae-20，两幅地块成交价格合计为10.31亿元。而另一幅浦东新区祝桥新镇Ad-23地块，则被北京精诚众和投资有限公司以6.46亿元的价格摘得。

　　上述3幅地块最终成交楼板价基本保持一致性，处于11300—11500元/平方米区间范围内，平均溢价率为90.44%。

　　祝桥板块早前鲜有住宅用地供应，而上一幅纯住宅地块成交，需追溯至2011年8月中旬，当时同质地块楼板价水平基本维持在5500元/平方米，短短3年不到时间里，地价出现翻番现象，除市场大环境因素外，祝桥正处在发展“快车道”阶段也起到关键作用。从新房市场表现看，周边在售的公寓项目基本处于17500元/平方米，再考虑到地块容积率指标较低，均为1.2，更易在产品规划方面做出差异性，因此地块拿地价格并不太高。

　　两家闽企包揽青浦两幅宅地

　　2月14日，两家闽系房企则包揽了两幅青浦宅地。其中，青浦区新城一站大型社区62A-02A地块被泰禾地产以15.3亿元竞得，溢价率92.75%，楼板价12577元/平方米。青浦区徐泾镇联民路东侧A-3A-1、A-3A-2地块则被正荣集团以25.6亿元夺标，成交楼板价15786元/平方米，溢价率59.4%。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，青浦区新城一站大型社区62A-02A地块虽然位于远郊，但对于宅地而言，交通和完善配套的两个重要因素都具备。从地价来看，比去年年底成交的一幅商住地块单价低，楼板价占到当前房价的6成左右，因此溢价虽接近100%，但并不算太高。目前周边新盘售价在2.2万元/平方米左右，考虑到未来房价的成长性，地价占比更低。

　　对于另一幅青浦区徐泾镇联民路东侧A-3A-1、A-3A-2地块，德佑地产分析师赵葆根指出，该地块之所以溢价率不高，主要还是由于其本身起拍价格较高。目前徐泾地区在售的主要楼盘公寓价格都在2.5-3万元/平方米之间，受到大虹桥概念的辐射，以及未来轨道交通17号线的利好，徐泾地区房价仍有上涨空间，因此该地块的价格还是在合理区间内。他同时还指出，去年，拥有强大民间资本后盾的闽企大举进军上海土地市场已成为了一道市场风景线，从今年正荣、泰禾、融信等福建房企继续征战上海土地市场的情况来看，这种局面在今年还将持续。