连续一周的深度调研最终收尾于市场炒作最为热闹的起点：保定。

　　以北京为圆心，我们先后落足除了北京北之外的三个主要火车站，向三个方向进发，是所谓环首都经济圈。时间仓促，并未来得及去探访旧直隶总督府，却见遍布城东和城北的新楼盘，我们也探访了其中的部分。

　　房地产价量两重天，炒作短期难落地。刚到保定，就听出租车司机说前两周保定房价从6000到8000，两小时一涨，部分楼盘价格接近万元。然而，现在大部分楼盘都以各种借口捂盘惜售，大部分楼盘都是有价无市甚至是不接受询价，实际成交量远没有价格那么火爆。保定市内的消费水平明显低于北京，普通市民平均月收入在3000元上下，短期无法支撑房价持续上涨。

　　预期过度，承接北京转移产业有待观察。部分当地人眼中对保定承接北京功能转移不太认可，保定下的涿州离北京更近，离北京也就三十多公里，地铁也将接通，未来更有可能承接北京产业转移。涿州在北京西南，固安在正南，廊坊市区在东南，三河（燕郊）在正东，这些是短期最有可能对接的地方（其中涿州属于保定，固安、三河均属于廊坊）。总体而言，保定城市发展未来应该会受益于京津冀一体化，但受益预期存在短期透支的可能，即很多受访者所说：“预期从零到十，但是最后落实可能只有五分。”尤其是所谓的教育科研、行政事业单位的功能疏解需要当地城市对人力资源等的支撑，短期或将难以带动相关产业人群的转移。

　　只是个新的开始，京津冀一体化仍在路上。最后回到我们做这个调研的主旨上来，既然本届政府把城镇化作为最大的内需来源，那么我们认为京津冀一体化将是城镇化的最主要抓手，因为新型城镇化必然涉及各方面利益的协调，如果京津冀都没有做好示范作用，那全国的城镇化如何展开呢？而且，从微观主体角度来看，无论是产业还是人口，外迁的动力并不足，需要更高级别的机构统一规划协调。而从另一个角度来看，北京作为首都确实需要外迁部分职能以缓解其交通环保压力，因此京津冀协同发展的战略高度可以拔得很高。

　　当然，我们认为京津冀一体化绝不是仅仅局限在地产和建筑上，没有产业配套的房地产将走进死胡同。从我们调研的3个城市来看，每个城市都有自己的区位特色，比如廊坊可能定位小型的新兴电子和高端装备制造，而唐山的曹妃甸可以承接钢铁等大型制造业，保定可以转移部分大专院校和科研机构等等。未来如何布局需要政府层面统一规划。但有一点不可否认，京津冀城市群或将成为中国未来最具活力的核心增长极之一和新型城镇化的示范区，相关产业的发展也将逐渐获得从量变到质变的飞跃。因此，我们依然认为京津冀协同发展很可能成为今年最大的主题。从短期出发，北京新机场的落地开工将是关注的重点。

　　风险上需要注意：主题投资难以回避市场系统性风险；策略投资难以全面覆盖公司基本面；政策推进力度低于预期。

　　（作者单位：东方证券）

相关新闻