小摩：香港经济下行 楼价恐年跌5%至10%

　　中国证券网讯 据港媒7日报道，楼市经历黄金十年後，明年恐跟随本港经济回落。摩根大通亚太股票证券研究部董事总经理梁启棠认为，香港经济对楼市冲击较加息更大，估计未来3年楼价，每年平均跌5%至10%。

　　梁启棠指，“只要人工可以继续升，大家就会将储蓄拿出来买楼”，所以购买力是影响楼价的最重要因素，近月零售市道明显放缓，相信失业率年底就会上升，对整体经济的冲击明年初便会浮现，楼价便会出现调整。

　　经济下行 较加息关键

　　过去3个加息周期中(加息开始至息口高峰)，94年周期恒生地产分类指数跌28%，99年周期则升7%，2004年周期更大涨109%。

　　他称，地产股在3个周期的表现存在差异，因94年周期中，本港经济增长由7.5%跌到2%以下，04年周期的经济增长则维持约6%至7%，反映经济下行压力才是对楼市的致命打击。

　　“只有出现外部震荡丶大型危机或市场资金突然被大幅抽紧，楼价才会出现一年跌30%，否则楼价跟随人工逐步向下调节，每年平均跌5%至10%。”

　　近日恒地(00012)调低3个新盘的价格，他认为，市场毋须过於悲观，因楼价走势取决於市场上的实际供应，未来供应仍然不足，但肯定的是发展商在新盘议价能力将被削弱，预计未来4年一手楼价会较二手楼价折让约5%至10%。

　　梁启棠称，现时地产股价较资产净值平均折让约40%至50%，已充分反映零售转冷丶楼价下跌的因素，未来拣股要留意公司会否有重组丶出售资产或增加派息的可能。

　　资金涌港避险 拆息不虞飈升

　　除了经济环境，信贷水平及资金流向也是影响楼价的两大因素。梁启棠指，现时按揭贷款丶信用卡及个人贷款占香港生产总值65%，较97年更高，若有去杠杆情况出现，不排除会出现97至2003年般的漫长去杠杆期，但目前信贷情况仍然稳定。

　　热钱方面，近期不少资金为避险纷流入本港，短期银行同业拆息不会像97/98年抽升至双位数，减低楼价大跌的风险。