港明年遇加息期楼市冲击大

　　12月22日消息 据港媒报道，香港虽暂不跟美国加息，短期对楼市属心理影响，但随着美明年续加息，对香港的实质影响亦会延后至明年，届时香港拆息及按揭息率均有上升压力，或进一步冲击香港楼市。

　　3次加息周期 楼价均下调

　　息口上升与业主供款压力有直接关系，亦左右楼市走势。参考过去3次香港加息周期，期内私楼楼价均呈下调趋势，跌幅介乎1.3%至13.8%不等，以1999年8月至2000年7月的加息周期较为明显，香港息率由8.25厘升至9.5厘，加息仅1.25厘，但期内楼价却下跌13.8%。

　　至于香港何时正式踏入加息周期，参考美国对上三次启动加息周期，在1994年至1995年、1999年至2000年两次加息，香港大致跟贴加息步伐，但最新一轮2004年6月的加息周期，香港加息步伐足足迟了9个月。

　　近期二手减价 属心理影响

　　事实上，由于现时银行体系资金充裕，香港有条件不跟随美国加息，故暂不会对业主供款造成实际压力，而近期二手市场屡现减价，相信亦只是心理影响居多。至于市场预期，美国明年将会加息2至4次不等，在联系汇率下，香港亦将出现加息压力，对楼市的实质影响，亦会渐见明显。

　　银行界普遍预期，最优惠利率（P按）在明年下半年开始有上调压力，但在按揭层面，现时逾8成置业人士选用以H按（HIBOR，同业拆息）为基础的按揭计划，以一个月拆息加1.7厘计算，实际利率为1.92厘，但随着美国持续加息，香港拆息将会较快有上升压力，实际按息有机会在上半年上升0.23厘（升至锁息上限）。

　　按息升至2.4厘 供款增5.6%

　　中原按揭经纪董事总经理王美凤认为，在拆息上升的背景下，H按利率将先升穿锁息上限，市场再次转变为以P按为主的年代，其后才踏入P按的加息周期，估计明年底按息维持在2.4厘水平，较现时高约0.5厘。

　　以最乐观的情况，即明年最优惠利率（P按）维持不变，只是拆息（H按）有所上升，实际按揭利率将由现时1.92厘，上升至2.15厘，以25年还款期计算，每月按揭供款只是轻微增加2.7%，对楼市影响轻微。

　　若果拆息上升的同时，P按亦上升0.25厘，实际按息升至2.4厘，每个月按揭供款将增加5.6%，以400万元楼价及私楼家庭入息中位数3.5万元计算，供楼负担比率将上升压力将会较为明显。

　　值得一提的是，香港楼市面对多项不明朗因素，包括新楼供应亦逐步增加、经济增长放缓，早在加息前，楼价已经有所调整，而随着进入加息周期，相信楼价跌势加剧，市场普遍预测明年楼价再跌5%至10%不等。