本土酒店玩得转民宿与公寓

　　曾经以坚持标准化、统一管理著称的本土连锁酒店业者在近期都不约而同地转向了非标准化住宿业领域。

　　《第一财经日报》记者多方采访了解到，如家刚刚宣布进军民宿业态，其和华住、铂涛、亚朵等业者都大举“杀进”了公寓市场，这些“大佬们”在转向非标准化住宿业态的同时还降低了合作者门槛——如家、格林豪泰等日前大幅下调了加盟费，甚至对部分业态免加盟费。这背后其实是平价连锁酒店发展陷入瓶颈，利润下滑，物业到期后面临关店或涨租金等问题，酒店业者不得不寻求新的拓展机会。

　　然而非标准化住宿业真的好做吗？诸多公寓其实也在“摸石头过河”。面临缺乏行业标准的状况，业者纷纷反映，要做非标准化产品并不容易，存在行业规范缺失和管理风险。

　　降低加盟门槛

　　“现在的经济型酒店和多年前不同，由于市场竞争激烈，这几年平价连锁酒店业的入住率和房价都在下滑，这也导致整个行业的利润下降，投资回报期从原本的2~3年延长到如今的4~5年甚至更久。令业者倍感痛苦的是，收益在下滑，但是成本却在上升，人力成本逐年上升之余，这几年很多酒店物业陆续都到期了，毕竟大量的连锁酒店还是以租赁模式运作的，这就意味着很多业者面临业主涨租金的问题。这种方式下，直营店的成本越来越高，加盟店成为控制成本并维持规模的方式。”华美首席知识专家赵焕焱告诉《第一财经日报》记者。

　　于是，酒店业大佬们开始纷纷降低加盟门槛，以吸引更多合作者。

　　“我们近期对于如家系列的标准型商旅酒店加盟策略进行了调整，将加盟商管理费由6%降至4%。因为这几年的市场大环境走低，我们不能加重加盟商的负担，也得适当减轻加盟商的负担。”如家酒店集团品牌公关部助理副总裁许洛玮透露。

　　此外，如家系的云酒店品牌未来在加盟方式上进行创新，加盟可免管理费和中央预订佣金。

　　为吸引加盟商，比如家出招更狠的是格林豪泰，该公司方面透露，对于加盟者的初始加盟费全免，免除一次性加盟金和特许保证金，品牌费仅收取2%。

　　根据记者了解和公开资料，本土平价连锁酒店一次性加盟费通常是在30万元左右，而管理费比例则是在5%~7%不等，比如7天管理店的收入提成是5%~7%；汉庭加盟管理费为每月营业总收入的5%，其中特许品牌使用费3%，特许品牌支持费2%。

　　也就是说，如家和格林豪泰此次大大降低了加盟商的门槛。

　　多业态灵活扩张

　　“加盟费仅仅是一方面，有时候还不是钱的问题，比如有很多项目，其硬件存在硬伤，难以建成标准化酒店，或者是用地性质是工业用地，批不出酒店需要的特种行业许可证等，此时就需要更加灵活的住宿业态来拿下项目。目前对于公寓业态还没有要求必须要特种行业许可证，一些集体宿舍、工业用地都可以适当改建成公寓。”有不愿透露姓名的酒店业者如是说。

　　为了获得更多发展机会，华住、铂涛、亚朵和如家纷纷进军公寓业态。

　　“我们是做酒店出身的，很了解经营和规模发展，但酒店和公寓的客群、服务有所不同，比如公寓更讲究社交属性和服务，这些都是我们窝趣需要增加的。而与酒店相比，公寓可以更个性化，由于每间客房的投入小于酒店，所以公寓的投资回报期比酒店短，公寓的投资价值更大。”铂涛麾下的窝趣公寓CEO刘辉告诉《第一财经日报》记者。

　　在采访中，记者了解到，经济型酒店目前投资回报期在4~5年以上，毛利率约40%，而公寓的投资回报期从1年到3年不等，毛利率高于40%。

　　近期，如家在浦东地区的逗号公寓开业，逗号公寓执行总经理陈意接受《第一财经日报》记者采访时透露，如家已成立独立的全资公司来运作公寓，现在如家打算做的是整租公寓，之后会覆盖到北京、广州和深圳，未来考虑长租和短租结合经营。

　　比公寓更灵活化的是民宿。

　　如家计划在今年3月启动民宿项目，且直接以免费加盟的合作形式将符合条件的合作者纳入旗下品牌“云上四季民宿”。据悉，如家已在全国8个城市签约了33家民宿作为样板店，今后将重点布局云南、江浙沪、海南、福建、广西等地。如家对民宿业主设置了五个合作的基础条件，要求地理位置在景区、房量限制在30间内、有地域个性化特色、属地合法，并且要求业主自主管理，价格自定。

　　东呈酒店集团董事长兼CEO程新华接受《第一财经日报》记者独家专访时表示：“大住宿业的产品中，非标准化酒店肯定会对标准化酒店有所影响，我们未来也可能会投资非标准化产品，比如公寓、民宿等来更多地覆盖市场。”

　　非标化不易

　　看起来酒店业者通过降低加盟费、开发新业态找到了解决瓶颈期问题的道路，然而公寓、民宿这类非标准化的住宿业态真的好做吗？

　　“对于酒店业者而言，当年如家、锦江、华住、7天、格林豪泰成功打出品牌的原因就是标准化运作。也就是说，非标准化的民宿可不是它们的管理特长。要知道，缺乏统一管理运作标准的加盟者，会让住客有品牌定位、定价区间概念的不清晰、各地服务可能有差距感，很多不规范的事件也会发生，这些都是巨大挑战。当然这不代表非标化住宿不可行，关键在于你如何管理。”赵焕焱认为。

　　如家显然意识到了这一问题。

　　“对于民宿业态，我们会提供免费的移动端App管理，接入PMS(酒店库存管理系统)，提供订单，我们会有一套自己的评定体系和规则，对于不符合要求者会出局下线。”许洛玮表示。

　　据悉，如家研发了一套名为“如管家”App，把如家的管理经验和数据信息与民宿加盟业主共享，为加盟的民宿业主提供培训功能、宾客满意度统计功能、成本控制体系功能、储值功能、互动功能及数据分析等。

　　“在房地产去库存化的推动和白领租房的需求增长之下，公寓市场越来越火热，这个市场潜力很大，因此近一年来很多品牌涌现，诸多资本和酒店业者也进入该领域。但公寓行业目前还没有一个细致规范的行规，以至于究竟公寓需要一些什么必要证照、哪些部门进行管理审核、违规处罚如何等都缺乏。现在很多企业都以打‘擦边球’的方式开设公寓，尽管这种方式灵活，扩张速度快，但也很危险，一旦发生资金链问题或管理问题则后果严重。目前相关部门正在研究制定公寓行业的规范，如果规范被制定，则业者要随意开设公寓的难度就变大了，灵活性会降低，这些都是业者需要考虑清楚的问题。”贝客公寓创始人魏子石分析。