花样年董事局主席：养老地产将是中国经济又一次灾难
中国证券网讯（记者 严翠）当房企由前几年的暴利“黄金时代”走向利润相对下降、竞争愈发激烈的“白银时代”之时，过去的野蛮生长模式已几难奏效， 取而代之的是“轻资产之路”、“多元化”、“精细化路线”等各种转型新模式。二线房企花样年也不例外，正图谋从房地产开发商向社区服务运营商转型。
近日，中国证券网记者采访了花样年控股董事局主席潘军，他认为，房地产行业已经到达拐点，传统的开发模式已经不再适应未来的经济形势，行业亟待“新常态“。至于当前不少房企纷纷涉足的养老地产，其直言：“养老地产将是中国经济的又一次灾难”。
转型社区服务运营商
今年6月份，花样年旗下物业公司彩生活成功登陆港交所上市，将其轻资产转型模式广而告知。彩生活2014年半年报显示，截至6月底，实现营业收入约163.4百万元，同比增长49.0%。其中，占比最大的物业管理服务收益比去年同期增加33.4%至95.6百万元，毛利率飙升至66.1%。
如今，彩生活上市五个月后，花样年酝酿的更大的战略布局开始浮出水面。“公司未来将以社区服务运营为核心，全面布局八大业务的战略协同，打造中国最大的社区服务运营平台。”潘军向记者透露，公司将很快推出另一个全新的社区O2O服务平台，与彩生活共同构成花样年住宅社区服务运营平台的双引擎。
潘军所言八大业务囊括地产开发运营、彩生活住宅社区服务、社区金融服务、国际商务物业、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老和社区教育产业。不过，潘军指出，表面上公司商业模式类似其他房企的多元化转型举措，但实际上花样年只专注于一件事情——社区服务，八大业务都围绕社区服务运营平台而展开。
潘军透露，在住宅社区领域，彩生活将继续通过收购兼并方式进行轻资产扩展，进一步扩大规模优势，而全新的社区O2O服务平台亦不会进行任何线下物业资产收购，完全依靠建立物业联盟和互联网扩张的轻资产运营模式。另外，作为第一个提出“社区金融”概念的房企，目前花样年金融板块已形成小额贷款、融资租赁及P2P网络金融平台三大业务模式，后续还会尝试推动保理、消费金融、保险、支付等相关业务。
“预计到2015年底，花样年商业轻资产管理项目将超过10个。”潘军还透露，花样年仍计划适时推动相关业务板块走向资本市场。
养老地产是中国经济又一次浪费
值得一提的是，轻资产转型也并非花样年的独门暗器，房企中万科也正往轻资产模式方面转型，计划从开发商向城市配套服务商转型。
事实上，“轻资产“模式的背后，正乃万通冯仑曾提出的模式：即不挣下游，把房地产变成建筑业；而是挣上游，使房地产企业变身为服务业、金融业。不过，有分析指出，此类模式并非”万精油“，而是更适合综合实力强、品牌影响力大之企业。
当然，房企转型，还有更多门道。如雅居乐的走精细化之路，围绕旅游、社区园林等心虚求深耕产品，另有不少企业也尝试了多元化之路，如恒大，近来高调多元化，先后设计饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。
此外，随着近年来养老产业的“崛起“，养老地产也成为各房企普遍追逐的猎物。而潘军认为养老产业并不存在养老地产，在中国养老地产将会是城市性灾难，养老住宅只是住宅功能性改变。
“现在养老地产动辄就是大盘开发，太不人道。”潘军举例说，如果让几十万的老人住一起，每年甚至每天都有人死，每天都有负能量，中国老人习惯和子女住一起，这样的无效建设，是对中国经济的又一次浪费，未来必死无疑。
一线城市房价仍将“坚挺”
12月1日，中国指数研究院发布数据显示，11月全国100个城市新建住宅均价为10589元/平方米，环比、同比再次双双下跌。100个城市中82个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月增加4个，即超过八成城市房价已回调至一年前水平。不过，相比10月，北京、上海等十大城市新建住宅均价出现回升迹象，在连续6个月下跌之后11月份首次出现微幅上涨。
惨淡现实的背后，未来房价将走向何方？在花样年董事局主席潘军看来，当前大部分中国的房地产市场仍处于过剩经济当中，因此对未来房价持谨慎乐观态度。
何为谨慎乐观？潘军指出，尽管金融政策出现变化、尽管现在一线城市出现地王日光盘，但事实上仅是一线城市、零星的二线城市，大部分三四线城市依然是供大于求的过剩状态。而未来由于供大于求，三四线城市房价将非常谨慎，而一二线城市房价必将向发达国家如美国、日本一样，非常坚挺。以深圳为例，每年新房推出量仅为7-8万套，显然不能满足需求，而随着越来越多的人向深圳聚集、经济的发展，深圳房价未来5年将超过北京。
在潘军看来，中国的房地产市场已经开始步入存量房时代，“有思想的企业已经开始转型，思考如何推出市场需求的新产品。”他认为，早些年房地产业已土地为核心资源，但现在公司未来地产业务主要通过基金+代建的模式，拿地并不是唯一，只要有钱土地在任何时候不会缺。仅靠资源生存的企业将会彻底被抛弃。
